Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
Шрифт:
Если говорить о более серьезных вещах, то собственник, естественно, не имеет право осуществлять в отношении соседей каких бы то ни было хулиганских действий (в широком смысле значения этого слова). В противном случае собственник может быть привлечен не только к жилищной, но и к административной (а то и уголовной) ответственности.
4. Как и социальный наниматель, собственник жилья должен бережно относиться к общему имуществу многоквартирного дома, содержать его в чистоте и порядке. Однако такое отношение у собственника и нанимателя будет различным. Если социальный наниматель – это только пользователь общим имуществом многоквартирного дома, то собственнику в этом имуществе принадлежит доля в праве собственности, которая будет зависеть от размера его жилой площади и общей площади всех жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме.
Любой собственник должен проявлять свое бережное отношение к общему имуществу многоквартирного дома. Например, собственник не имеет право заниматься «художественным творчеством» на стенах лестничных клеток, портить кнопки в кабинах лифтов, либо поджигать почтовые ящики. За нарушение данных обязанностей виновные лица должны привлекаться к мерам гражданско-правовой ответственности в виде полного возмещения убытков (как в натуральной, так и в денежной форме).
Собственник должен содержать в чистоте и порядке общее имущество многоквартирного дома. Это означает, что собственник не должен
5. Несмотря на то, что нормы жилищного законодательства прямо не говорят о данной обязанности, любой собственник должен переселиться вместе с членами своей семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция невозможны без выселения жильцов) в иное жилое помещение, предоставленное организатором указанного ремонта (реконструкции). Естественно, что факт временного переселения не прекращает право собственности на жилое помещение.
6. Наконец, любой собственник должен оплачивать надлежащим способом и в надлежащие сроки потребленные им коммунальные услуги (электроэнергию, водоснабжение, газоснабжение и др.).
Еще раз повторим, что представленный здесь перечень юридических обязанностей собственника является перечнем универсальным. Данные обязанности лежат в полной мере как на собственнике, так и на социальном нанимателе. Однако на собственника жилого помещения возлагается ряд дополнительных обязанностей, свойственных уже исключительно его гражданско-правовому положению. Собственник жилья, в отличие от социального нанимателя, присуждается к исполнению следующих важных обязанностей.
7. В предыдущем подразделе, посвященном жилищно-правовому положению нанимателя и наймодателя, показывалось, что бремя по осуществлению текущего и капитального ремонта распределяется между ними следующим образом. Наниматель жилого помещения осуществляет текущий ремонт занимаемого им жилья, а наймодатель – ремонт капитальный. С собственником жилого помещения дело будет обстоять иначе. Ввиду того, что на собственника возлагаются все расходы по ремонту и содержанию принадлежащей ему вещи (ст. 210 ГК РФ), именно собственник жилого помещения и должен нести полный спектр обязанностей по осуществлению как текущего, так и капитального ремонта принадлежащего ему жилья. Никакое иное лицо к исполнению данной обязанности присуждено быть не может.
8. Похожая картина вещей будет наблюдаться и в области содержания общего имущества многоквартирного дома. Напомним, что социальный наниматель (не будучи собственником жилья) не обладает долей в праве на общее имущество дома. Он только пользователь такого имущества. А раз это так, то социальный наниматель, по общему правилу, не должен нести никаких финансовых расходов и затрат по содержанию общедомового имущества [80] .
Собственник жилого помещения будет находиться совершенно в ином юридическом положении. Уже не раз говорилось о том, что жилое помещение – это не единственный правовой объект, принадлежащий собственнику. Помимо жилого помещения любому собственнику в качестве «юридического довеска» принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома. Причем под общим имуществом в контексте жилищного законодательства понимается не только имущество, которым собственник жилого помещения непосредственно пользуется (лифты, лестницы, мусоропроводы и др.), но и имущество, которое не находится в его непосредственном владении и обладании (чердаки, подвалы, дворницкие и др.). Если все общее имущество многоквартирного дома принадлежит на праве общей долевой собственности частным собственникам жилых помещений, то именно они, в соответствии с незыблемым принципом гражданского законодательства о несении собственником вещи бремени по ее содержанию и ремонту, должны нести все финансовые расходы по осуществлению как текущего, так и капитального ремонта общедомового имущества. Конечно, данную юридическую обязанность не нужно понимать в том смысле, что все собственники должны дружно взять в руки краски, кисти, иные необходимые инструменты и начать собственными усилиями выполнять требуемый ремонт. Вовсе нет. Непосредственное проведение необходимых ремонтных работ ложится на плечи управляющих компаний. Однако все собственники должны принимать прямое финансовое участие в оплате таких работ, к которым относится, еще раз повторим это, проведение не только текущего, но и капитального ремонта общедомового имущества.
80
Об исключениях из этого правила см. ст. 154 ЖК РФ.
Для того, чтобы подтвердить все сказанное конкретными нормами законодательства, обратимся к уже упоминавшимся выше Правилам пользования жилыми помещениями (утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25). В данном документе об обязанности собственника оплачивать необходимый ремонт общего имущества многоквартирного дома говорится дважды. Подпункт «г» п. 19 устанавливает, что в качестве пользователя жилым помещением собственник обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему жилого помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Следующий за ним пункт (подп. «д» п. 19) дополнительно устанавливает, что собственник обязан своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги [81] .
81
Более подробно см.: Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.
Сразу хотим оговориться, что в рамках настоящей работы мы не будем рассматривать такие вопросы, как порядок определения платы за содержание общего имущества, порядок использования указанных денежных средств, условия их возможного перераспределения, периодичность проведения текущих и капитальных ремонтов. Рассмотрение данных вопросов является темой отдельного исследования. Мы же обратим свой взор к материалам судебной практики, дабы на примере конкретного судебного прецедента показать, как обязанность собственников жилых помещений по содержанию общедомового имущества работает (или должна работать) в практической жизни.
Рассмотренное судебное дело касается на первый взгляд банального вопроса. В жилом помещении проживает инвалид, использующий кресло-коляску. Такой жилой дом (подъезд), естественно, должен быть оборудован необходимыми техническими средствами, позволяющими инвалиду беспрепятственно покидать
К. является инвалидом I группы с детства, передвигается на кресле-коляске. В течение 2010 г. он обращался в органы исполнительной власти г. Санкт-Петербурга с просьбой провести мероприятия по созданию условий для беспрепятственного доступа в многоквартирный дом по месту его жительства. Письмом администрации Колпинского района г. Санкт-Петербурга от 8 октября 2010 г. ему отказано в удовлетворении просьбы по причине отнесения указанных мероприятий к компетенции товарищества собственников жилья, осуществляющего управление многоквартирного дома. Считая данный отказ незаконным, К. обратился в суд с иском к администрации Колпинского района г. Санкт-Петербурга об обязании обеспечить инвалиду, использующему кресло-коляску, беспрепятственный доступ к объекту социальной инфраструктуры, обязании осуществить установку подъемной платформы, заключить с ООО «Лифтовая компания «Афонская» договор на поставку, монтаж и ввод в эксплуатацию подъемной платформы вертикального типа в парадной дома, где проживает истец.
Решением Колпинского районного суда г. Санкт-Петербурга от 21 сентября 2011 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 17 ноября 2011 г., в удовлетворении исковых требований К. отказано.
В кассационной жалобе К. просил об отмене вынесенных по делу судебных постановлений.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 26 октября 2012 г. кассационную жалобу удовлетворила, указав следующее.
Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что отсутствуют основания для возложения обязанности на ответчика осуществить установку, ввод в эксплуатацию и постановку на учет подъемной платформы вертикального типа для перемещения инвалидов, использующих кресла-коляски. При этом суд указал на то, что истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о необходимости установки в подъезде дома, где проживает истец, подъемной платформы в качестве единственно возможного средства подъема.
Между тем приведенные выводы судебных инстанций основаны на неправильном применении положений действующего законодательства по следующим основаниям.
Как установлено судом, К. является инвалидом I группы с детства бессрочно, передвигается на кресле-коляске. Управление, обслуживание и содержание многоквартирного дома, в котором проживает истец, осуществляет товарищество собственников жилья.
В ответ на заявление К. от 16 августа 2010 г. письмом от 24 августа 2010 г. управляющая компания сообщила о возможности и необходимости обеспечения истца беспрепятственным доступом к своему жилью, выразила согласие на установку подъемной платформы для перемещения инвалидов, использующих кресла-коляски. Однако в связи с отсутствием денежных средств истцу рекомендовано обратиться с данным вопросом в органы государственной власти г. Санкт-Петербурга.
Решением Колпинского районного суда г. Санкт-Петербурга от 25 апреля 2011 г. по иску прокурора Колпинского района г. Санкт-Петербурга в защиту интересов К. на товарищество собственников жилья возложена обязанность обеспечить в подъезде дома, в котором проживает истец, сплошное ровное без выступов покрытие ступеней крыльца, снизить порог дверного проема до 0,025 м. В удовлетворении требований об обязании установить подъемную платформу вертикального типа для перемещения инвалидов, использующих кресла-коляски, отказано.
Одним из самостоятельных требований, заявленных К., являлось требование об обязании ответчика провести мероприятия по обеспечению истцу как инвалиду, использующему кресло-коляску, беспрепятственного доступа, отвечающего требованиям безопасности, к многоквартирному дому, где проживает истец. В связи с чем предметом доказывания по данному делу являлся факт отсутствия реального доступа истца к занимаемому им жилому помещению.
Однако суд доводы участников процесса о технической возможности или отсутствии таковой установить пандус либо подъемную платформу не исследовал, лишь указав в решении, что истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о необходимости установления в подъезде дома, где проживает истец, подъемной платформы в качестве единственного возможного средства подъема.
Между тем обязанность по представлению доказательств доступности беспрепятственного пользования истцом своим жилым помещением, наличия или отсутствия необходимости в установке специальных приспособлений для доступа истца к месту своего проживания, а также возможность установления иных приспособлений для перемещения маломобильных групп населения в данном случае возлагается не на истца, а на собственников данного жилого многоквартирного дома, которыми являются и администрация Колпинского района г. Санкт-Петербурга, и товарищество собственников жилья.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решение Колпинского районного суда г. Санкт-Петербурга и определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда отменила, передала дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции [82] .
82
Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 26 октября 2012 г. № 78-КГ12-17 // Бюллетень ВС РФ. 2013. № 5.
Знакомясь с соответствующими источниками, как-то невольно вспоминается мысль Е.А. Суханова, высказанная им еще в 90-е годы. Рассматривая обязанность собственников содержать общее имущество дома, указанный автор отмечал следующее: «Что касается приватизации жилья, то она не была рассчитана на решение жилищных проблем населения, ибо преследовала исключительно фискальные цели – постепенное снятие с бюджетов бремени гражданских расходов по содержанию этого [общедомового] дорогостоящего и не приносящего никаких доходов недвижимого имущества и переложении этого бремени на частных собственников. Большинство из последних при этом даже не поняли, что на них, по существу независимо от их материального положения, возлагается обычное для всякого собственника бремя содержания своего имущества (ст. 210 ГК РФ)» [83] . По крайней мере ясно одно. В настоящее время собственники не могут ругать государство (публично-правовые образования) за то, что они живут в убогих подъездах или пользуются обшарпанными лифтами. Уровень благоустройства общего имущества дома зависит теперь в первую очередь от самих собственников, от уровня их материально-финансового достатка. Можно даже сказать и так, что обязанность по финансовому обеспечению текущего и капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома является неизбежным следствием экономики рыночного типа.
83
Суханов Е.А. Проблемы правового регулирования отношений публичной собственности и новый Гражданский кодекс // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М.: Междунар. центр финансово-экономического развития, 1998. С. 211.