Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса

Мыскин Антон

На стыке профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельности находится адвокатская деятельность. Статья 21 Федерального закона от 31 мая 2002 г. № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» [69] устанавливает следующие жилищно-правовые возможности адвокатов. Первое – адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, принадлежащие ему либо членам его семьи на праве собственности, с согласия последних (п. 6 ст. 21 Закона). Второе – жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, могут использоваться адвокатом для размещения адвокатского кабинета с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих совместно с адвокатом (п. 7 ст. 21 Закона).

69

СЗ РФ. 2002. № 23. Ст. 2102.

Необходимо

также обратить внимание на следующее обстоятельство. С одной стороны, лица имеют право заниматься в принадлежащих им жилых помещениях профессиональной и (или) индивидуальной предпринимательской деятельностью. Но, с другой стороны, осуществление указанной деятельности возможно только при условии, что такая деятельность не будет нарушать права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Возвращаясь к описанным выше примерам, можно сказать так, что художник при осуществлении свой профессиональной деятельности не имеет право выносить часть своей творческой мастерской в места общего пользования (например, на лестничную клетку), скульптор не имеет право осуществлять свою работу таким образом, что это будет нарушать санитарно-гигиенические требования, научный сотрудник не имеет право в занимаемом жилом помещении читать публичные лекции, а композитор заниматься музыкой таким образом, что его творческие муки станут «достоянием» всех окружающих соседей. Если говорить об индивидуальных предпринимателях, то указанные граждане не имеют право, например, работать в жилых помещениях на токарном станке или шлифовальной установке. В жилых помещениях ни при каких обстоятельствах не могут быть организованы – назовем их очень мягко – дома свиданий. Такая деятельность будет противоречить даже не столько нормам жилищного законодательства, сколько нормам публично-правовых отраслей права. По крайней мере с гражданско-правовой точки зрения такая «деятельность», по всей видимости, будет подпадать под ст. 169 ГК РФ как деятельность, противоречащая основам правопорядка и нравственности.

2. Социальный наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения. Эта обязанность означает, что наниматель должен бережно относиться как к жилому помещению в целом, так и к элементам внутреннего благоустройства, находящихся в нем. Если говорить более конкретно, то наниматель обязан поддерживать надлежащее техническое состояние таких элементов квартиры, как стены, пол, потолок, окна, двери, электропроводка, санитарно-техническое оборудование. Наниматель ни в коем случае не имеет право допускать разрушение или порчу указанных элементов квартиры. Наниматель не имеет право вести такой образ жизни или заниматься таким родом деятельности, которые приведут к конструктивному разрушению и (или) ухудшению занимаемого жилого помещения. Например, наниматель не имеет право организовать в предоставленной ему квартире столярную мастерскую или гранитный цех.

И еще одно важное обстоятельство. Конкретизация общей нормы жилищного законодательства о необходимости обеспечения нанимателем сохранности жилого помещения содержится в Типовом договоре социального найма жилого помещения, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 (далее – Типовой договор социального найма 2005 г.). Применительно к данной обязанности в рамках указанного документа отмечается, в частности, следующее: «Наниматель обязан поддерживать в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящего в нем, незамедлительно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию».

3. На социальном нанимателе лежит обязанность по поддержанию надлежащего состояния жилого помещения. Если в предыдущем пункте речь шла о поддержании надлежащего технического состояния жилого помещения, то в данном пункте речь идет о состоянии санитарно-гигиеническом. Наниматель обязан регулярно производить уборку жилого помещения; как говорят в народе, «не запускать его». Нанимать не имеет право складировать в своем жилом помещении предметы бытовых и пищевых отходов, что на практике, к сожалению, встречается достаточно часто. Нанимать не имеет право вести такой образ жизни, который будет провоцировать появление в жилом помещении всевозможного рода насекомых и грызунов (мух, тараканов, крыс и др.). Если у нанимателя в помещении проживают его домашние животные (кошки, собаки), нанимать обязан принимать повышенные меры по поддержанию своего жилого помещения на должном санитарно-гигиеническом и экологическом уровне. Наконец, наниматель не имеет право хранить в жилом помещении и уж тем более использовать предметы и вещества, создающие повышенную опасность для окружающих. Например, в жилом помещении не могут храниться канистры с бензином, баллоны с сжиженным газом, установки сверхвысокого напряжения, радиоактивные материалы, емкости с ртутью и др.

4. Отдельно хотелось бы остановиться на такой обязанности нанимателя, как проведение текущего ремонта жилого помещения. Статья 67 ЖК РФ прямо указывает, что социальный наниматель обязан проводить текущий ремонт жилого помещения. Забегая немного вперед, стоит

сказать, что обязанность по проведению капитального ремонта жилого помещения возлагается уже на наймодателя. В этом, кстати, будет проявляться одно из принципиальных различий, существующих между социальным нанимателем и собственником жилья, так как собственник обязан осуществлять не только текущий, но и капитальный ремонт своего жилья.

Конечно необходимо понимать, что грань между такими конструкциями, как текущий и капитальный ремонт, весьма условна, расплывчата и субъективна. Однако для целей жилищно-правового регулирования проведение четкого водораздела между данными конструкциями имеет принципиальное значение. Именно по этой причине в жилищном законодательстве установлен точный, закрытый и исчерпывающий перечень видов работ, которые отнесены к текущему ремонту и которые, соответственно, должен выполнять наниматель. Правда, этот перечень содержится не в ЖК РФ (хотя там ему было бы самое место), а в Типовом договоре социального найма 2005 г. В соответствии с данным документом, «к текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов [ручек, замков, шпингалетов], ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения) [70] . Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет наймодателя организацией, предложенной им» [71] .

70

Данный перечень почти дословно воспроизводился в п. 20 Постановления Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. № 415 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и Типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР».

71

В соответствии с решением Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 4 августа 2006 г. № ГКПИ06-586, абз. 2 подп. «е» п. 4 Типового договора социального найма жилого помещения в части возложения на нанимателя жилого помещения обязанности по замене оконных и дверных приборов, производству ремонта внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения) признан не противоречащим федеральному законодательству (см.: Бюллетень ВС РФ. 2007. № 8).

Следовательно, виды работ, которые прямо не названы в данном перечне, относятся к работам капитальным и должны производиться за счет наймодателя. В частности, наймодатель за свой счет должен производить такие работы, как замена дверей и окон, ремонт полов, замена плиты, ванны, раковины, усиление несущих конструкций. Подробнее о данной обязанности наймодателя будет говориться ниже.

5. Социальный наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

6. Наконец, последняя обязанность нанимателя, о которой говорится в ст. 67 ЖК РФ, связана с тем, что наниматель должен информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Однако необходимо понимать, что перечень обязанностей нанимателя, данный в ст. 67 ЖК РФ, не является исчерпывающим. Это, если так можно сказать, главные, ключевые, фундаментальные обязанности, которые должен выполнять любой наниматель. Если же обратиться к Типовому договору социального найма 2005 г., а также к документу под названием «Правила пользования жилыми помещениями», утвержденному Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 [72] , то можно увидеть, что на нанимателя возлагается ряд дополнительных обязанностей, носящих уже более частный (вспомогательный) характер. Данные обязанности в систематизированном виде будут выглядеть следующим образом.

72

СЗ РФ. 2006. № 5. Ст. 546.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма в дополнение к приведенному выше перечню обязан:

7. Соблюдать правила пользования жилыми помещениями (в широком смысле значения этого термина).

8. Соблюдать права и законные интересы проживающих в жилом помещении граждан, соседей.

9. Содержать в чистоте и порядке общее имущество в многоквартирном доме (подъезды, лестничные клетки, кабины лифтов и др.), объекты благоустройства (урны, придомовые насаждения, детские площадки). Данная обязанность нанимателя означает, в частности, запрет хранить в местах общего пользования вещества и предметы, загрязняющие воздух, загромождающие проходы, лестничные клетки, запасные выходы.