Чтение онлайн

на главную - закладки

Жанры

Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
Шрифт:

8. Контролировать качество предоставления жилищно-коммунальных услуг.

9. Производить или поручить уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

10. Наконец, последняя обязанность наймодателя заключается в том, что он должен принять в установленные сроки жилое помещение у нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения договора социального найма.

IV. Права наймодателя

1. Формально ст. 65 ЖК РФ выделяет только одно право наймодателя. Это право требовать от нанимателя своевременного внесения платы

за жилое помещение и коммунальные услуги. Однако если обратится к нормам жилищного законодательства в целом, то можно увидеть, что наймодатель обладает рядом иных правовых возможностей, связанных с совершением нанимателем определенных распорядительных сделок с занимаемым им жилым помещением. К числу таких правовых возможностей наймодателя относятся следующие моменты.

2. У нанимателя в процессе его проживания в жилом помещении может появиться необходимость вселения в это помещение новых членов своей семьи. По общему правилу, такое вселение осуществляется с согласия наймодателя. В связи с этим ч. 1 ст. 70 ЖК РФ прямо указывает, что наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.

3. Наниматель обладает возможностью совершения с принадлежащим ему жилым помещением такой сделки, как обмен. Статьи 72 и 74 ЖК РФ по этому поводу указывают, что совершение обмена производится только с письменного согласия наймодателя, а наймодатель может отказать в заключении данной сделки, если хотя бы одно из жилых помещений, участвующих в обмене, соответствует критериям, указанным в ст. 73 ЖК РФ (в частности, право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке, обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания и др.).

4. Наконец, наниматель имеет право передать все или часть занимаемого им жилья другим гражданам по договору поднайма. Часть 1 ст. 76 ЖК РФ на этот счет также устанавливает, что заключение договора поднайма производится с письменного согласия наймодателя, а наймодатель может отказать в совершении указанного договора, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – менее нормы предоставления.

Б. Право собственности

Теперь обратимся к анализу юридического положения собственника жилого помещения. Предварительно хотелось бы отметить, что вне зависимости от оснований приобретения лицами права собственности на жилые помещения между такими собственниками не существует каких-либо принципиальных различий. Все они изначально находятся в одинаковом как гражданско-правовом, так и жилищно-правовой положении. Например, лицо, ставшее собственником жилья в порядке приватизации, ничем не будет отличаться от такого же лица, ставшего собственником в порядке дарения. Собственник жилого помещения, получивший это помещение в дар, не будет принципиально отличаться от собственника, купившего квартиру и т. д.

Теперь подробнее о правовом статусе собственника. Начнем с рассмотрения его юридических обязанностей.

I. Обязанности собственника

С одной стороны, между собственником и социальным нанимателем существует глобальное правовое различие. Собственник – это полноценный хозяин жилого помещения, который может делать с ним практически все что угодно (естественно, в рамках закона). Социальный же наниматель – это только производный владелец и пользователь жилого помещения, который постоянно находится в правовых взаимоотношениях с противоположенной стороной договора социального найма – наймодателем. Однако несмотря на все эти обстоятельства, и собственник, и социальный наниматель обладают достаточно похожим набором обязанностей, которые они должны исполнять в процессе своего проживания. Ввиду того, что многие из этих обязанностей были

подробно рассмотрены выше применительно к договору социального найма, в рамках данного подраздела будет представлен только тезисный перечень таких обязанностей с их кратким правовым анализом. Итак, любой собственник жилого помещения должен исполнять следующее:

1. Использовать жилое помещение по назначению (ст. 17 ЖК РФ). Данная обязанность является универсальной и применяется к любому лицу, проживающему в жилом помещении по тому или иному правовому основанию. По общему правилу, собственник обязан использовать жилое помещение только для собственного проживания, проживания членов его семьи, либо проживания граждан по различным гражданско-правовым договорам (коммерческий наем, безвозмездное пользование). Как и любой иной пользователь, собственник имеет правовую возможность использовать жилое помещение для осуществления профессиональной и (или) индивидуальной предпринимательской деятельности (естественно, при соблюдении прав и законных интересов соседей и различных требований санитарно-гигиенических и технических норм). Отдельно стоит подчеркнуть, что собственник не имеет право организовывать в занимаемом им жилом помещении офис юридического лица, даже если такой собственник является его учредителем и (или) генеральным директором.

2. Собственник должен обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем виде, не допускать бесхозяйственного обращения с ним. Данная обязанность означает, что собственник должен принимать все возможные усилия по поддержанию принадлежащего ему жилого помещения в надлежащем техническом и санитарно-гигиеническом состоянии. Собственник не должен разрушать свое жилое помещение, либо производить в нем несанкционированное переустройство и (или) перепланировку. Собственник не должен забарахлять свое жилое помещение, устраивать в нем «склад» забытых вещей или выброшенных предметов. Вспоминая известного литературного героя Н.В. Гоголя, можно подметить, что собственник ни при каких обстоятельствах не может становиться своеобразным «Плюшкиным», отравляющим не только свою жизнь, но и жизнь окружающих соседей. Собственник (как и любой иной пользователь жилья) должен вести такой образ жизни, чтобы ему не было стыдно пригласить в свой дом неожиданно нагрянувших гостей.

Частным проявлением обязанности по обеспечению сохранности жилого помещения является обязанность собственника поддерживать в надлежащем исправном состоянии санитарно-техническое оборудование, находящееся в квартире. В случае обнаружения неисправностей такого оборудования, собственник незамедлительно должен предпринять все возможные от него меры (лично или посредством управляющей компании) по устранению возникших неисправностей.

3. На любом собственнике лежит святая для него обязанность соблюдать права и законные интересы соседей. Причем под соседями здесь понимаются как соседи по квартире (в случае коммунальной квартиры), так и соседи по дому. Конечно, с одной стороны, необходимо понимать, что любой собственник в принадлежащем ему жилом помещении имеет право слушать музыку, смотреть телевизор, играть на музыкальных инструментах, заниматься профессиональной деятельностью, осуществлять строительно-ремонтные работы. Однако такая деятельность во всех без исключения случаях должна осуществляться исключительно с учетом прав и законных интересов всех соседей, проживающих в сопредельных жилых помещениях. Если говорить более конкретно, то собственник имеет право слушать музыку или смотреть телевизор, но только не превышая допустимого уровня звука. То же самое относится и к игре на музыкальных инструментах (вряд ли кому-нибудь из соседей понравится, если собственник будет играть в квартире на ударной (барабанной) установке, либо воспроизводить игру на некоем музыкальном инструменте через звуковой усилитель). Собственник, естественно, имеет право осуществлять в своем жилом помещении строительные работы. Однако такие работы не могут производиться в ночное время, а также в выходные и праздничные дни. Профессиональная деятельность собственника также не должна нарушать тишину и спокойствие соседей.

Поделиться:
Популярные книги

Вперед в прошлое 2

Ратманов Денис
2. Вперед в прошлое
Фантастика:
попаданцы
альтернативная история
5.00
рейтинг книги
Вперед в прошлое 2

Главная роль 4

Смолин Павел
4. Главная роль
Фантастика:
попаданцы
альтернативная история
5.00
рейтинг книги
Главная роль 4

Крестоносец

Ланцов Михаил Алексеевич
7. Помещик
Фантастика:
героическая фантастика
попаданцы
альтернативная история
5.00
рейтинг книги
Крестоносец

Отмороженный 3.0

Гарцевич Евгений Александрович
3. Отмороженный
Фантастика:
боевая фантастика
рпг
5.00
рейтинг книги
Отмороженный 3.0

Я еще не князь. Книга XIV

Дрейк Сириус
14. Дорогой барон!
Фантастика:
юмористическое фэнтези
попаданцы
аниме
5.00
рейтинг книги
Я еще не князь. Книга XIV

Идеальный мир для Лекаря 26

Сапфир Олег
26. Лекарь
Фантастика:
аниме
фэнтези
5.00
рейтинг книги
Идеальный мир для Лекаря 26

Кодекс Крови. Книга IV

Борзых М.
4. РОС: Кодекс Крови
Фантастика:
фэнтези
попаданцы
аниме
5.00
рейтинг книги
Кодекс Крови. Книга IV

Снегурка для опера Морозова

Бигси Анна
4. Опасная работа
Любовные романы:
современные любовные романы
5.00
рейтинг книги
Снегурка для опера Морозова

Шериф

Астахов Евгений Евгеньевич
2. Сопряжение
Фантастика:
боевая фантастика
постапокалипсис
рпг
6.25
рейтинг книги
Шериф

Измена. Он все еще любит!

Скай Рин
Любовные романы:
современные любовные романы
6.00
рейтинг книги
Измена. Он все еще любит!

Неудержимый. Книга III

Боярский Андрей
3. Неудержимый
Фантастика:
фэнтези
попаданцы
аниме
5.00
рейтинг книги
Неудержимый. Книга III

Чужая семья генерала драконов

Лунёва Мария
6. Генералы драконов
Фантастика:
фэнтези
5.00
рейтинг книги
Чужая семья генерала драконов

Адвокат вольного города

Парсиев Дмитрий
1. Адвокат
Фантастика:
городское фэнтези
альтернативная история
аниме
5.00
рейтинг книги
Адвокат вольного города

Изгой Проклятого Клана. Том 2

Пламенев Владимир
2. Изгой
Фантастика:
попаданцы
аниме
фэнтези
фантастика: прочее
5.00
рейтинг книги
Изгой Проклятого Клана. Том 2