Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
Шрифт:
Подводя итог, связанный с анализом общих положений, касающихся договора социального найма и права собственности на жилые помещения, необходимо сделать следующие выводы. Как социальный наниматель, так и собственник жилья находятся в неоднозначном юридическом положении.
Социальный наниматель, с одной стороны, находится в менее выгодном положении, так как единственным юридическим основанием возникновения данных жилищных правоотношений является выдаваемый компетентным государственным (муниципальным) органом власти ордер (решение) на занятие соответствующего жилого помещения. Однако данная негативная черта имеет и свои плюсы. И они заключаются в том, что социальный наниматель находится в более защищенном положении, потому что споры о признании выданных ордеров недействительными в современной
С собственником жилья дело обстоит с точностью до наоборот. С одной стороны собственник находится в более привилегированном положении, так как приобретение права собственности на жилые помещения – явление куда более доступное для участников гражданского оборота. Однако данная черта имеет и свои негативные аспекты. И они связаны с тем, что собственник живет в юридически нестабильном положении. Потенциально любой собственник жилья может быть выселен из приобретенного им жилого помещения по причине признания совершенной им сделки недействительной или в результате истребования (виндикации) занимаемого им помещения первоначальным собственником.
§ 1.2. Основные права и обязанности социального нанимателя и собственника жилого помещения
А. Социальный наем
В предыдущем параграфе настоящей книги говорилось о том, что социальный наниматель жилого помещения не является собственником занимаемого им жилья. Социальный наниматель – это только владелец и пользователь предоставленного ему жилого помещения. А раз это так, то социальный наниматель неизбежно будет находиться в правоотношениях с противоположной стороной договора социального найма – наймодателем, которым может быть, напомним, соответствующее публично-правовое образование. В связи с этим для целей настоящего параграфа считаем целесообразным остановиться в отдельности на жилищно-правовом и гражданско-правовом статусе как нанимателя, так и наймодателя жилого помещения. В первую очередь обратимся к рассмотрению юридического положения социального нанимателя, а именно его правовых обязанностей.
О юридических обязанностях нанимателя, которые он несет как в отношении наймодателя, так и отношении проживающих совместно с ним в одном жилом помещении (доме) граждан, говорит ст. 67 ЖК РФ, которая так и называется «Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма». Данная статья возлагает на любого нанимателя следующие обязанности.
1. Использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены нормами жилищного законодательства.
Остановимся на данной обязанности нанимателя более подробно. Все жилые помещения имеют строго целевое назначение. Они предназначены исключительно для проживания граждан. Об этом прямо говорится в ч. 1 ст. 17 ЖК РФ. Конкретизация указанной правовой нормы применительно к праву собственности на жилые помещения содержится в п. 1 и 2 ст. 288 ГК РФ. В рамках данных норм указывается следующее:
«Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи».
Если говорить более предметно, то в жилых помещениях, например, не могут располагаться офисы юридических лиц, отделения политических партий, молельные дома, склады, различного рода кустарные мастерские (в том числе и автомастерские). Нормы жилищного и гражданского законодательства прямо устанавливают, что в жилых помещениях не могут находиться промышленные производства (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ, п. 3 ст. 288 ГК РФ). В настоящее время на практике весьма распространены случаи устройства в жилых помещениях мини-гостиниц, организованных по системе койко-место. По существу, это также противоречит целевому использованию таких помещений, так как гостиничный фонд относится к разряду уже помещений нежилых [66] .
66
Со
Наниматель (равно как и собственник) жилого помещения не имеет право заключать никакие гражданско-правовые сделки, меняющие целевое использование жилых помещений. Об этом однозначно говорилось, в частности, в рамках совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» [67] . В п. 38 указанного документа давались следующие разъяснения: «Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 ГК РФ» [68] .
67
Российская газета. 1996. 13 авг.
68
Формально данное разъяснение было отменено в связи с принятием Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (подробнее см. п. 133 указанного документа).
Еще раз повторим, что любое жилое помещение должно использоваться только для проживания граждан (нанимателей, собственников, членов их семей) и никакие предпринимательские, коммерческие, хозяйственные, производственные, технические и иные аналогичные процессы в них осуществляться не должны. Жилое помещение – это все-таки именно жилое, а не административное помещение.
Однако из данного общего правила жилищное законодательство все же знает одно исключение. Оно предусмотрено ч. 2 ст. 17 ЖК РФ. В соответствии с ней допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Остановимся на анализе данной правовой нормы более подробно. Во-первых, ЖК РФ устанавливает, что лицо на законных основаниях может заниматься в принадлежащем ему жилом помещении так называемой профессиональной деятельностью. Профессиональная деятельность человека – это деятельность, которая прямо или косвенно связана с его трудовой (непредпринимательской) деятельностью, либо сопряжена с его личными потребностями или интересами. Например, художник в своем жилом помещении может рисовать картины, скульптор – создавать произведения искусства, ученый – осуществлять научную деятельность, композитор – сочинять музыку (естественно при соблюдении необходимого режима тишины). В конце концов, часть жилого помещения может использоваться для хранения предметов коллекционирования или, к примеру, устройства миниатюрной модели железной дороги.
Во-вторых, если лицо зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя, то оно имеет возможность осуществлять указанную предпринимательскую деятельность на базе своего жилого помещения. В связи с этим особо следует подчеркнуть, что такой возможностью обладают только индивидуальные предприниматели. Еще раз повторим, что офисы юридических лиц (как коммерческих, так и некоммерческих) в жилых помещениях располагаться не могут ни при каких обстоятельствах. Учредители и (или) руководители юридических лиц не могут предоставлять занимаемые ими жилые помещения для нужд своих организаций.