Жилищное право
Шрифт:
Жилищный кодекс РФ (ч. 3 ст. 140) предусматривает реорганизацию в форме разделения товарищества, созданного в двух и более многоквартирных домах. Такое решение может быть принято на общем собрании его членов большинством голосов от числа голосов членов товарищества, присутствующих на его общем собрании, при условии согласия на такое разделение общего собрания собственников помещений в каждом многоквартирном доме, решение о котором принято большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в каждом многоквартирном доме в течение двух лет с момента проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, собственники
Согласно ч. 4 ст. 140 реорганизация товарищества собственников жилья, созданного в двух и более многоквартирных домах, может быть осуществлена в форме выделения. Решение о выделении товарищества может быть принято на общем собрании его членов большинством голосов от числа голосов членов товарищества, присутствующих на общем собрании, при условии согласия на такое выделение общего собрания собственников помещений в каждом многоквартирном доме, решение о котором принято большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в каждом многоквартирном доме в течение двух лет с момента проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Возможность преобразования товарищества собственников жилья в жилищный или жилищно-строительный кооператив, предусмотренная в ч. 2 ст. 140 ЖК РФ, как представляется, противоречит и здравому смыслу, и законодательству. Граждане — члены товарищества собственников жилья уже являются собственниками жилых помещений, а в кооперативах, как известно, собственниками жилых помещений являются кооперативы.
Передаточный акт должен содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного товарищества в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами. Такой акт утверждается общим собранием товарищества и представляется вместе с учредительными документами в налоговые органы для государственной регистрации вновь возникших юридических лиц или внесения изменений в учредительные документы уже существующих юридических лиц.
Непредставление вместе с учредительными документами передаточного акта, а также отсутствие в них положений о правопреемстве по обязательствам реорганизованного товарищества влекут отказ в государственной регистрации вновь возникших юридических лиц.
Гражданский кодекс РФ (ст. 60) устанавливает гарантии прав кредиторов при реорганизации юридического лица, в том числе товарищества собственников жилья.
Общее собрание членов товарищества, принявшее решение о реорганизации, обязано письменно уведомить об этом кредиторов реорганизуемого товарищества. При этом кредитор вправе потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства, должником по которому является это товарищество.
§ 5
Правовое положение членов товариществ собственников жилья
Из положений гл. 18 ГК РФ и гл. 13 и 14 ЖК РФ следует, что членами товарищества собственников жилья могут быть три категории лиц.
Во-первых, граждане — собственники жилых помещений в многоквартирных домах и соответственно недвижимости, являющейся объектами общего пользования. При этом интересы несовершеннолетних, а также недееспособных либо ограниченно дееспособных членов товарищества собственников жилья представляют их родители, опекуны или попечители. В случаях, предусмотренных законом, совершение действий от имени несовершеннолетних членов товарищества собственников жилья производится с согласия
Во-вторых, юридические лица, которым:
— жилые помещения в многоквартирных домах и соответственно объекты общего пользования принадлежат на праве собственности;
— жилые помещения в многоквартирных домах и соответственно объекты общего пользования принадлежат на праве хозяйственного ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия) или на праве оперативного управления (казенные предприятия, а также учреждения).
В-третьих, публичные образования (муниципалитеты, субъекты Российской Федерации и Российская Федерация) в лице соответствующих органов, которым жилые помещения и (или) другое недвижимое имущество принадлежат на праве собственности.
На практике довольно часто встречаются случаи, когда одно жилое помещение принадлежит нескольким лицам на праве общей собственности [334] либо когда помещения в квартире принадлежат разным лицам. В таких случаях возможно вступление в товарищество нескольких собственников жилого помещения (комнаты, квартиры). Представляется, что каждое из указанных лиц имеет часть прав и обязанностей одного члена товарищества пропорционально его доле в праве на данное жилое помещение. Указанные лица вправе уполномочить одного из собственников жилого помещения представлять их интересы в товариществе собственников жилья.
334
О праве общей собственности на жилое помещение см. § 3 гл. 10 настоящей работы.
В случаях прекращения права собственности члена товарищества на жилое помещение в связи со смертью гражданина либо ликвидации юридического лица, отчуждения данного помещения или по иным основаниям членство в товариществе прекращается с момента утраты права собственности на жилое помещение.
При реорганизации юридического лица — члена товарищества либо смерти гражданина — члена товарищества правопреемники (наследники) могут вступить в товарищество по решению общего собрания его членов.
В соответствии со ст. 143 ЖК РФ членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья. Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения. Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.
В реестре членов товарищества собственников жилья, который ведется соответствующим товариществом, должны содержаться сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Член товарищества собственников жилья обязан предоставить правлению достоверные сведения и своевременно информировать правление товарищества об их изменении.
Все члены товарищества собственников жилья обладают достаточно широким кругом прав и несут целый ряд обязанностей.