Бука. Большая учебная книга агента

Высоцкая Тамара

Важное свойство земельных участков – целевое назначение. Выделим следующие типы назначения:

– предназначенные для строительства многоквартирного дома;

– предназначенные для индивидуального жилищного строительства;

– предназначенные для садового некоммерческого товарищества;

– предназначенные для ведения сельского хозяйства;

– особо охраняемые природоохранные (национальные парки, заповедники);

– охраняемые природные (лесхозы, прибрежная территория);

– особо охраняемые исторические (территории исторических

парков);

– рекреационные (строительство домов отдыха и пансионатов);

– промышленные.

На земельных участках могут быть построены следующие типы объектов:

– жилое помещение (квартира) в многоквартирном доме;

– частный дом;

– нежилое помещение;

– отдельно стоящее нежилое здание (административно-офисное, торговое, производственное, складское);

– отель (гостиница).

Глава 10. Сегменты рынка недвижимости, или На чём должен фокусироваться агент

Частое заблуждение агентов по недвижимости – фокусироваться нужно на определённом сегменте рынка.

Общепринятая сегментация разделяет рынок на:

– жилую недвижимость;

– коммерческую недвижимость;

– производные инструменты инвестиций в недвижимость.

Жилая недвижимость имеет разделение на:

– новостройки (покупка по договору долевого участия);

– готовую недвижимость в собственности физических и юридических лиц («вторичку»);

– апартаменты (на момент написания книги апартаменты де-юре относятся к нежилым помещениям, но используются в качестве жилой недвижимости).

Коммерческая недвижимость разделяется на:

– административно-офисную;

– торговую;

– гостиничную;

– производственную;

– складскую.

Такое деление коммерческой недвижимости на подсегменты на практике оказывается условным: торговые помещения могут открываться в складских комплексах, гостиницы – в административно-офисных зданиях, а медицинские кабинеты – в торговых центрах.

Где узнать о коммерческой недвижимости подробнее?

В курсе коммерческой недвижимости мы подробно разбираем классификацию и требования к коммерческой недвижимости. Здесь же отметим, что требования к помещениям формируются потребностями вашего клиента и тем типом бизнеса, которым он занимается. Диагностика потребностей клиентов в сегменте коммерческой недвижимости подробно разбирается в отдельном курсе Сергея Смирнова.

Производные инструменты инвестирования – это способ коллективного владения долей в жилой и коммерческой недвижимости. В России, согласно законодательству, ваш клиент может инвестировать денежные средства в покупку паёв в паевых фондах. Они, в свою очередь, размещают привлечённые средства в проекты, приносящие участникам доход.

Эта книга ориентирована на работу с физическими лицами (частными клиентами). Потребности у них разные. Согласно своим потребностям один и тот же клиент может последовательно обращаться к агенту за консультацией по вопросам:

– покупки квартиры;

– инвестиций в новостройку;

– аренды офисных помещений.

____________

Важно понять: мы не работаем с недвижимостью, мы работаем с потребностями клиентов.

__________

Развитие агента не привязывается к сегменту недвижимости, оно связано с расширением профессионального кругозора. Карьера агента – это и есть пошаговое изучение сегментов рынка. Агент проходит путь со своими клиентами. Тогда клиент будет сотрудничать с агентом долгое время.

Глава 11. Суть устройства рынка недвижимости

В этой книге мы будем рассматривать рынки с точки зрения качественной современной экономической теории и будем часто приводить ссылки на труды известных учёных, лауреатов Нобелевских премий в области экономики.

Мы так привыкли к словосочетанию «рынок недвижимости», что никто не пытается задуматься и разобрать этимологию этого словосочетания.

Давайте дадим определение слову «рынок» с точки зрения экономики.

____________

Рынок — это совокупность процессов и отношений, возникающих между покупателями и продавцами.

__________

Владельцев недвижимости можно разделить на две группы:

– институциональные инвесторы (банки, фонды, инвестиционные компании);

– физические лица (владельцы объектов недвижимости).

Институциональные инвесторы определяют тренды на рынке недвижимости. Банки влияют на ставки по ипотеке и кредитованию строительства. Девелоперские компании скупают крупные земельные участки в городах, влияют на архитектуру и ценообразование. Фонды инвестируют и выкупают значительные объёмы жилой и коммерческой недвижимости.

Такие игроки чаще всего формируют тренды роста и падения цен. Крупные игроки формируют политику рынка недвижимости.

Но! Как бы крупные институциональные участники ни пытались регулировать рынок недвижимости, его можно отнести к рынку идеальной конкуренции.

Дело в том, что большое количество предложений от физических лиц можно увидеть только на таких рынках, как рынки недвижимости, автомобилей, труда. Именно их и называют рынками идеальной конкуренции.

Рынок продажи подержанных автомобилей и рынок труда изучал известный американский экономист Джордж Акерлоф.

____________