Чтение онлайн

на главную - закладки

Жанры

Бука. Большая учебная книга агента
Шрифт:

В 2001 году экономист Джордж Акерлоф получил Нобелевскую премию за теорию асимметричного доступа к информации (ещё её называют «теория лимонов»).

__________

Учёный вместе с коллегами изучал рынок подержанных автомобилей, который часто сравнивают с рынком вторичной недвижимости. Акерлоф выяснил, что если продавец и покупатель имеют разную информацию о продаваемых объектах, то продавец всегда выигрывает по отношению к покупателю. Учёные доказали, что покупатели часто покупают «лимоны» (так

на американском сленге называются машины, поломки которых обнаруживаются только после покупки) из-за отсутствия доступа к информации. То есть когда у покупателя нет полной информации, он может сделать нерациональную (невыгодную) покупку.

То же самое можно сказать и о рынке недвижимости. Информация на порталах недвижимости сегодня – это мусорная куча, которой лучше не доверять, иначе нарвёшься на «лимон».

Акерлоф ввёл понятие о рынках с асимметричной информацией.

Любой собственник недвижимости, выходящий на рынок, знает качество своего объекта лучше, чем может об этом собрать информацию покупатель. Значит, продавец по отношению к покупателю находится, по мнению экономистов, в более выигрышном положении.

Но сам собственник не всегда знает, по какой цене можно продать свой объект. Поэтому при анализе рынка он тоже использует ограниченный объём данных. Выходит, и покупатели, и продавцы принимают решение о сделке в условиях неопределённости. Поэтому на рынке недвижимости действуют законы, которые сформулировал другой нобелевский лауреат – Даниэль Канеман.

____________

В 2002 году психолог Даниэль Канеман – основоположник поведенческой экономики – получил Нобелевскую премию «за применение психологической методики в экономической науке, в особенности – при исследовании формирования суждений и принятия решений в условиях неопределённости».

__________

Обратите внимание, что в 2001 и 2002 году два ученых получают премии за схожие выводы.

Получается, что цены на рынке недвижимости формируются толпой, каждый участник которой не имеет качественной информации для вывода о рациональности принятого решения.

____________

Агенту по недвижимости очень важно понимать, что никакой справедливой, выгодной или невыгодной цены сделки не существует.

__________

Оценка выгодности сделки – это субъективный вывод в голове каждого участника. Никакой справедливой цены нет в природе.

Собственник будет считать свою высокую цену справедливой, тогда как покупатель этого объекта всегда будет иметь обратное мнение.

Любые доводы так называемых оценщиков о том, что они обладают академическими знаниями для определения оценки недвижимости, – заведомая ложь.

Вся методология их оценки базируется на анализе мусорных данных, полученных с порталов недвижимости (об их устройстве мы поговорим в другой части).

А сейчас давайте разберём, как появляется ценообразование на рынке недвижимости. Вот вам кусочек карты из ЦИАНа с отображение 2-комнатных квартир в районе Варшавского шоссе в Москве.

Обратите внимание, мы видим цены на объекты, схожие по техническим характеристикам: площадь объекта, материал стен и т. д. – всё примерно одинаковое. Но даже на таком маленьком клочке мы почему-то наблюдаем ценовой разброс.

Дело в том, что собственник не способен объективно оценить свою недвижимость. Цена формируется из его желания получить за свой объект определённую сумму денег для реализации других целей.

Цены на рынке недвижимости формируются, как правило, по цепной реакции. Один поднял, и я тоже подниму, а за мной – третий. Более того, если я сейчас поставлю на этом клочке ещё два объявления по цене выше, чем 15,7 миллиона, то предложений выше 15,7 миллиона на рынке будет становиться больше: остальные участники рынка начнут подтягиваться.

Так что такое рынок недвижимости?

Это рынок, где все игроки находятся в постоянной конкуренции и делают выводы на основе неполных данных, принимая решения в условиях давления толпы.

____________

Главная задача агента по недвижимости – понимать механизмы ценообразования и знать психологию поведения участников рынка, которую мы и будем изучать в этом учебнике.

__________

На курсе Сергея Смирнова мы более подробно разбираем поведение участников рынка в разных ситуациях в условиях давления на них определённых жизненных обстоятельств.

ЧАСТЬ 3. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Глава 12. Индикаторы рынка недвижимости

Главная задача индикатора – показать сигнал на рынке. По индикаторам нельзя оценивать конкретный объект недвижимости. По ним можно понять, куда будет двигаться цена на рынке.

По какими индикаторам мы можем увидеть рыночную ситуацию?

Недвижимость – инструмент сбережения денежной массы. Чаще всего избыточная денежная масса или доступность «дешёвых» денег (например, низкая ипотечная ставка) являются опережающими индикаторами спроса на недвижимость.

Показатель накопления денежной массы официально публикуется всеми центральными банками стран. В частности, в России такой показатель маркируется M2.

На примере 2020–2021 годов видно, что прирост накоплений у физических лиц достиг максимума к середине 2020 года.

Население, обеспокоенное снижением ставок в банках, падением цен на нефть (в России это ассоциируется с большим кризисом), падением курса национальной валюты, побежало перекладывать деньги в недвижимость.

Поделиться:
Популярные книги

Штуцер и тесак

Дроздов Анатолий Федорович
1. Штуцер и тесак
Фантастика:
боевая фантастика
альтернативная история
8.78
рейтинг книги
Штуцер и тесак

Зеркало силы

Кас Маркус
3. Артефактор
Фантастика:
городское фэнтези
попаданцы
аниме
5.00
рейтинг книги
Зеркало силы

Я – Орк

Лисицин Евгений
1. Я — Орк
Фантастика:
юмористическая фантастика
попаданцы
аниме
5.00
рейтинг книги
Я – Орк

Темный Лекарь 4

Токсик Саша
4. Темный Лекарь
Фантастика:
фэнтези
аниме
5.00
рейтинг книги
Темный Лекарь 4

Измена. Истинная генерала драконов

Такер Эйси
1. Измены по-драконьи
Любовные романы:
любовно-фантастические романы
5.00
рейтинг книги
Измена. Истинная генерала драконов

Приручитель женщин-монстров. Том 1

Дорничев Дмитрий
1. Покемоны? Какие покемоны?
Фантастика:
юмористическое фэнтези
аниме
5.00
рейтинг книги
Приручитель женщин-монстров. Том 1

Ваше Сиятельство 6

Моури Эрли
6. Ваше Сиятельство
Фантастика:
попаданцы
аниме
5.00
рейтинг книги
Ваше Сиятельство 6

Удиви меня

Юнина Наталья
Любовные романы:
современные любовные романы
эро литература
5.00
рейтинг книги
Удиви меня

Девяностые приближаются

Иванов Дмитрий
3. Девяностые
Фантастика:
попаданцы
альтернативная история
7.33
рейтинг книги
Девяностые приближаются

Воевода

Ланцов Михаил Алексеевич
5. Помещик
Фантастика:
альтернативная история
5.00
рейтинг книги
Воевода

Попаданка в Измену или замуж за дракона

Жарова Анита
Любовные романы:
любовно-фантастические романы
6.25
рейтинг книги
Попаданка в Измену или замуж за дракона

Матабар. II

Клеванский Кирилл Сергеевич
2. Матабар
Фантастика:
фэнтези
5.00
рейтинг книги
Матабар. II

Треск штанов

Ланцов Михаил Алексеевич
6. Сын Петра
Фантастика:
попаданцы
альтернативная история
5.00
рейтинг книги
Треск штанов

Убивать чтобы жить 2

Бор Жорж
2. УЧЖ
Фантастика:
героическая фантастика
боевая фантастика
рпг
5.00
рейтинг книги
Убивать чтобы жить 2