Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги
Шрифт:
Весьма важное значение для реального имущественного оборота имеет также разъяснение, согласно которому части единого недвижимого комплекса (например, линейного объекта) могут быть расположены на различных земельных участках. Поэтому отказ органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в регистрации прав на единый недвижимый комплекс лишь на том основании, что соответствующие объекты не расположены на одном земельном участке, не соответствует требованиям ст. 1331 ГК РФ (п. 39 Постановления).
В 2016 г. законодатель все же внес изменения в ст. 130 ГК РФ, но не ради того, чтобы исправить ошибку, допущенную при принятии Федерального закона от 2 июля 2013 г. № 142-ФЗ, включив в перечень недвижимых вещей жилые и нежилые
В соответствии со ст. 1 Закона № 315-ФЗ п. 1 ст. 130 ГК РФ был дополнен правилом следующего содержания: «к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке».
Что касается правового режима названных новых объектов недвижимости (машино-мест), то представление о нем может быть составлено путем анализа некоторых новых законоположений, вносимых в иные, помимо ГК РФ, законодательные акты. К примеру, Законом № 315-ФЗ внесены изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации [82] , в частности его ст. 1 дополнена п. 29, согласно которому «машино-место – предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о кадастровом учете порядке».
82
СЗ РФ. 2005. № 1. Ст. 16.
Новые положения о таком объекте гражданских прав, как машиноместо, внесены также в Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [83] (ст. 24, 40–42 и некоторые др.). Согласно этим законоположениям границы машиноместа определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами). Границы машино-места на этаже устанавливаются путем определения расстояния от не менее двух точек, находящихся в прямой видимости и закрепленных долговременными специальными метками на внутренних поверхностях строительных конструкций этажа (стенах, перегородках, колоннах, поверхностях пола), до характерных точек границ машино-места, а также расстояний между характерными точками границ машино-места. Площадь машино-места в пределах установленных границ должна соответствовать минимально и максимально допустимым размерам машино-места, определенным нормативными актами.
83
СЗ РФ. 2015. № 29 (ч. I). Ст. 4344.
Местоположение машино-места устанавливается посредством графического отображения на плане этажа здания (на плане здания или сооружения) геометрической фигуры, соответствующей границам машино-места.
Сведения о помещении или машино-месте указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод здания или сооружения, в которых расположено помещение или машино-место, в эксплуатацию, документации здания или сооружения, в которых расположено помещение или машино-место, проекта перепланировки и акта приемочной комиссии,
При одновременном осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на созданное здание (сооружение) может осуществляться государственный кадастровый учет всех машино-мест в таком здании (сооружении) в случае представления заявителем технического плана здания (сооружения), содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных машино-мест. Государственный кадастровый учет всех машино-мест в здании (сооружении) также осуществляется при представлении заявления собственником здания (сооружения), право собственности на которое зарегистрировано в ЕГРН, и технического плана здания (сооружения), содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных машино-мест.
Конечно же, приведенные законоположения регламентируют лишь формальные признаки машино-мест как объектов недвижимости и порядок их фиксации и не приближают нас к определению особенностей их правового режима в целях участия в имущественном обороте в качестве объектов вещных прав и объектов гражданско-правовых сделок. Такой подход, когда законодательство расширяет перечень объектов недвижимости, однако в отношении новых объектов недвижимого имущества не заботится об их специальном правовом регулировании, становится недоброй традицией отечественного законодательства. Именно в таком порядке в перечень объектов недвижимости в свое время вводились нежилые помещения, объекты незавершенного строительства, а теперь и машино-места. При этих условиях особое значение приобретает судебная практика по разрешению споров, связанных с государственным кадастровым учетом недвижимого имущества и государственной регистрацией прав на объекты недвижимости.
К примеру, в отношении объектов незавершенного строительства в Постановлении Пленума ВС РФ № 25 (п. 38) имеется принципиальное разъяснение, согласно которому при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем по крайней мере полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. При этом замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является частью земельного участка и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью.
Данное разъяснение носит общий характер, при рассмотрении судебных дел многое зависит от судебной оценки всех конкретных обстоятельств спора. Так, в Обзоре судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденном Президиумом ВС РФ 30 ноября 2016 г., приведен пример, когда суды отказали (по мнению Президиума ВС РФ, правомерно) предпринимателю в удовлетворении заявления об оспаривании отказа в кадастровом учете объекта незавершенного строительства.
Предприниматель обратился в орган кадастрового учета с заявлением о постановке на кадастровый учет объекта незавершенного строительства, представляющего собой три железобетонные сваи, вбитые в землю. Орган кадастрового учета отказал в постановке на кадастровый учет спорного объекта. При обращении в арбитражный суд предприниматель ссылался на то, что он является арендатором земельного участка под строительство объекта, им получена разрешительная документация на строительство. Кадастровым инженером был заверен технический план, содержащий сведения о спорном объекте незавершенного строительства.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суды указали на то, что спорный объект (три железобетонные сваи, вбитые в землю) на момент обращения предпринимателя с заявлением о постановке данного объекта на кадастровый учет не являлся созданным объектом незавершенного строительства в смысле ст. 130 ГК РФ, поскольку выполненные работы не свидетельствовали о сооружении фундамента строящегося объекта недвижимости. Однако в случае выполнения необходимых строительных работ предприниматель не лишен возможности повторно обратиться за постановкой на кадастровый учет созданного объекта незавершенного строительства (п. 3 Обзора).