Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги
Шрифт:
Что касается жилых и нежилых помещений, то названные объекты (в особенности нежилые помещения) давно требуют детального регулирования. Еще при подготовке Концепции развития законодательства о недвижимом имуществе (2002–2003 гг.) ставилась задача урегулировать соответствующие отношения. Как отмечалось в Концепции, «в зависимости от конструктивных особенностей и способа использования в здании (сооружении) могут быть выделены одно или несколько помещений, т. е. конструктивно и пространственно обособленных частей внутри здания (сооружения), пригодных для использования. Помещение, в отличие от здания, лишено какого-либо материального выражения. Таким образом, помещение – это вещь исключительно в юридическом смысле этого слова» [78] .
78
Материалы конференции «Совершенствование законодательства,
Признание помещения недвижимой вещью делает особо актуальным урегулирование вопроса о правовом режиме общего имущества здания, к которому относятся: несущие и ограждающие конструкции; межэтажные перекрытия; крыша; фундамент; инженерное оборудование; так называемые помещения общего пользования (лестничные проемы, холлы и пр.), которые объединяются по признаку непригодности (непредназначенности) их для самостоятельного использования в качестве жилого или нежилого помещения. Как указывалось в Концепции, правовой режим объектов общего имущества «должен обеспечивать для всех без исключения собственников помещений, с одной стороны, безусловную возможность беспрепятственного пользования ими в соответствии с их назначением, а с другой – безусловное распределение бремени содержания их в состоянии, обеспечивающем возможность их использования по назначению. Поскольку в обоих случаях речь идет о «безусловности», единственный правовой режим, обеспечивающий это, есть режим общей долевой собственности» [79] .
79
Там же. С. 35–36.
К сожалению, до настоящего времени правовой режим нежилых (например, офисных) помещений, имея в виду особый имущественный комплекс, включающий право собственности на нежилое помещение и долю в праве собственности на общее имущество здания, в котором это нежилое помещение расположено, законодательством не установлен.
Вместе с тем в свое время Пленум ВАС РФ, значительно опережая законодателя, принял постановление от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», в котором рекомендовал арбитражным судам применять к нежилым помещениям по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ) правила, регулирующие отношения собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ), и в связи с этим разъяснил, что право общей долевой собственности на общее имущество здания принадлежит собственникам помещений в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП. А при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения соответствующее указание (п. 1, 3, 5 Постановления).
Отрадно отметить, что позиция, высказанная Пленумом ВАС РФ, была полностью поддержана и Пленумом ВС РФ, что сделало ее обязательной не только для арбитражных судов, но и для судов общей юрисдикции. В Постановлении Пленума ВС РФ № 25 подчеркивается, что в силу п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме общее имущество в таком доме принадлежит на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем (п. 40). А в п. 41 данного Постановления разъясняется, что в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные правоотношения, в частности ст. 249, 289 и 290 ГК РФ, а также ст. 44–48 ЖК РФ.
Еще при подготовке Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (2002–2003 гг.) было признано необходимым предусмотреть специальное законодательное регулирование в отношении такого объекта гражданских прав, как технологический имущественный комплекс (на сегодняшнем правовом языке – «единый недвижимый комплекс»), а такой объект гражданских прав, как предприятие, напротив, предлагалось исключить из перечня недвижимого имущества, предусмотрев для него лишь некоторые особенности правового режима. В частности, публичный характер сделок с предприятиями, являющийся необходимой гарантией прав и законных интересов кредиторов и иных участников оборота, предлагалось обеспечить не государственной регистрацией прав на предприятия, а иным способом – введением обязательной публикации сведений о сделках с предприятием [80] .
80
См.: Материалы конференции «Совершенствование
Аналогичный подход к указанным объектам гражданских прав – предприятие и технологический имущественный комплекс недвижимости (единый недвижимый комплекс) – можно обнаружить и в Концепции развития гражданского законодательства РФ, в которой, например, указывается: «Практика показала, что статья 132 ГК, в силу которой предприятие как имущественный комплекс следует рассматривать в качестве недвижимой вещи (недвижимости), фактически не была осуществлена. Входящие в состав предприятия здания, строения, сооружения регистрируются как отдельные объекты недвижимости, а регистрация предприятия в качестве недвижимости порождает трудноразрешимые вопросы… По этой причине предприятие фактически выбыло из оборота недвижимости. В связи с этим необходимо исключить из статьи 132 ГК признание предприятия в целом недвижимой вещью. Необходимо проработать вопрос о включении в ГК нового особого объекта недвижимого имущества – технологического имущественного комплекса недвижимости» [81] .
81
Концепция развития гражданского законодательства РФ. С. 34–35.
Окончательная редакция ст. 130–1331 ГК РФ свидетельствует о том, что задача, поставленная Концепцией развития гражданского законодательства РФ, решена лишь наполовину.
В качестве недвижимой вещи, участвующей в обороте как единый объект, теперь признается единый недвижимый комплекс, под которым понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически и технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь (ст. 1331 ГК РФ).
Однако при этом была отвергнута новая редакция ст. 132 ГК РФ, содержавшаяся в законопроекте, принятом в первом чтении, согласно которой из числа объектов недвижимости исключалось предприятие – имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности и включающий в свой состав все виды имущества, предназначенные для его деятельности, а также права требования, долги, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, и другие исключительные права. В то же время предприятие должно было остаться отдельным объектом оборота, права на который могут переходить как на основании закона, так и по сделкам. При этом сведения о сделках, предметом которых является предприятие, подлежали обязательной публикации (ст. 132 в редакции законопроекта).
Данное обстоятельство может иметь негативные последствия, например, в случаях, когда под видом единого недвижимого комплекса будет отчуждаться все имущество предприятия без соблюдения гарантий прав кредиторов, а также прав работников, занятых на соответствующем предприятии.
Предотвратить подобные злоупотребления могло бы аккуратное судебное толкование соответствующих законоположений (ст. 132 и ст. 1331 ГК РФ). Например, можно было бы разъяснить, что в тех случаях, когда имущественные комплексы уже сегодня фактически используются в предпринимательской деятельности в составе предприятия и у их собственников имеются обязательства, связанные с эксплуатацией указанных имущественных комплексов, не допускается государственная регистрация прав на указанные комплексы как на единые недвижимые комплексы (ст. 1331 ГК РФ), вместо этого должна быть сохранена государственная регистрация на отдельные объекты недвижимости в составе имущества предприятия.
К сожалению, в тексте Постановления Пленума ВС РФ № 25 данной проблеме не уделено внимания. Вместе с тем в данном Постановлении имеются иные важные разъяснения, касающиеся правового режима единых недвижимых комплексов. В частности, в п. 39 Постановления подчеркивается, что в качестве единого недвижимого комплекса, выступающего в гражданском обороте как один объект (недвижимая вещь), может признаваться совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество должно быть зарегистрировано право собственности именно на всю совокупность указанных объектов в целом как на одну недвижимую вещь. В отсутствие же названной регистрации такая совокупность вещей не может считаться единым недвижимым комплексом.