Сам себе риэлтор. Решение вашего квартирного вопроса
Шрифт:
3. Организация блоков квартир.
Как показала практика, две или три квартиры на одном этаже дома, граничащие между собой стенами, продаются в среднем на 10–15 % дороже их составляющих (сумма не равна слагаемым). В домах с деревянными или смешанными перекрытиями (на вторичном рынке) возможно также создание многоэтажных блоков (двухуровневых квартир). Теоретически сюда относятся и присоединение (освоение) чердаков и надстройка этажей, однако на практике, после передачи жилого фонда в ведение ТСЖ это сделать очень трудно.
4. Покупка квартир с последующим ремонтом.
В этом случае коммерческую
5. Срочная покупка, плановая продажа.
Эти сделки приносят ощутимый доход (в среднем от 500 тыс. руб. с каждой квартиры), но напоминают игру в «русскую рулетку» – ведь на этом сегменте квартирного рынка больше всего мошенников (см. главу 1.8). Суть заключается в том, что по объявлениям находятся граждане, которым недвижимость действительно надо срочно продать, и они готовы уступить 15–20 % от реальной рыночной стоимости. Впоследствии такая квартира перепродается (возможно, с выполненным ремонтом) в плановом порядке за «нормальные» деньги.
6. Покупка и сдача внаем.
Эта форма долговременных вложений денег в недвижимость имеет несколько разновидностей:
– квартиры на первичном рынке в перспективных районах (об этом шла речь выше);
– дешевые 1-2-комнатные квартиры (срок окупаемости – 8–9 лет);
– расселенные коммуналки в центре крупных городов: окупаемость – 7–8 лет, однако для реализации проекта «морозятся» серьезные финансовые средства (минимум 10 млн руб.);
– сдача квартир в посуточном режиме. В этом случае первоначальные вложения окупаются за 4–5 лет, однако такие мини-гостиницы требуют повышенного внимания (уборка, перекодировка замков, конфликты с соседями и др.).
7. Покупка загородной недвижимости.
На этом сегменте рынка определенную прибыль (20–25 % годовых при перепродаже или окупаемости 7-10 лет при найме) приносит приобретение коттеджей (не таунхаусов!) в поселках бизнес-класса на начальных этапах строительства, особенно если дома расположены в удачном месте и проектом предусмотрена развитая инфраструктура. Кроме того, второй инвестиционной составляющей является земля: чем больше площадь участка, тем лучше.
8. Большие земельные участки.
Хорошую рентабельность, в отдельных случаях до 300 %(!) годовых, приносят вложения в отдельные сегменты земельной недвижимости, а именно:
– скупка земельных паев у акционеров сельхозпредприятий (бывших колхозников);
– приобретение сельхознаделов у разорившихся КФХ (бывших фермеров);
– первичное выделение наделов местными администрациями (естественно, за взятки).
9. Перевод в нежилой фонд.
Квартиры на первом или даже втором этажах, расположенные в центральной части крупных городов или на «первой линии» жилых домов, особенно с выходом на улицы магистрального типа, представляют большой интерес для представителей мелкого и среднего бизнеса, желающих «расшириться» и открыть новые торговые точки. Поэтому покупка такого жилья с последующим переводом его в нежилой фонд (подробнее см. главу 4.11 четвертой части нашей книги) дает рентабельность в пределах 30–35 %
10. Скупка квартир у асоциального элемента.
Эта схема носит явный криминальный характер: в крупных городах ведется поиск социально незащищенных граждан, желающих в «добровольно-принудительном» порядке расстаться со своим жильем. Эффективность вложения средств здесь на порядок выше (в среднем 80–90 % годовых), однако «сколько веревочке ни виться…». Заканчивается эта коммерческая деятельность либо скамьей подсудимых, либо роскошными похоронами на престижном кладбище.
К сожалению, сфера недвижимости в последнее время осваивается частными инвесторами с большим трудом. Связано это в первую очередь с тем, что стоимость выхода на рынок, т. е. минимально необходимая сумма инвестиций, составляет в пределах 3 млн руб. (за исключением гаражей и земельных участков). Так что светлое будущее вложений в недвижимость выглядит совсем не безоблачным, и успех или неудача подобной деятельности тесно связана с профессионализмом либо самого инвестора, либо девелоперской или консалтинговой компании, которая управляет Вашими активами. И всегда помните о том, что недвижимость, особенно в Московском регионе, объективно не стоит тех денег, которые за нее запрашивают!
Пытался разбрасывать по доскам объявлений в Интернете информацию «куплю квартиру». Отзвона не было. Что я делал неправильно?
Действительно, на любые объявления такого типа, кроме адресной расклейки в интересующем Вас районе, откликов практически нет.
Подбираю квартиру. Столкнулся с такой ситуацией: вроде хороший вариант по нормальной цене, без посредников. Подъехал, посмотрел, все устраивает, готов брать. Хозяин пригласил «на переговоры». Пришел. А там ещё трое желающих! Собственник предложил: – Давайте устроим аукцион, кто больше даст? Развернулся и ушел, при этом было желание банально дать ему по морде. Как избежать подобных разводов в дальнейшем?(Стилистика письма сохранена – прим. авт.).
Вы стали жертвой «модной» риэлтерской технологии под названием «аукционная продажа». Не исключено, что три других участника встречи – банальные подставные. Заранее предугадать подобное развитие событий невозможно, но настоятельно рекомендуем в такие «игры для буратин» не играть!
Может ли покупатель предложить продавцу сразу выйти на сделку, без внесения аванса?
Конечно, может. Приобретателю имеет смысл предложить такую схему, если сделка безальтернативная и деньги находятся «на руках», т. е. стороны могут подписать договор уже завтра – послезавтра. Хотя, как показывает практика, для полноценной проверки варианта требуется три – четыре дня.