Сам себе риэлтор. Решение вашего квартирного вопроса
Шрифт:
Да, имели. Апартаменты, в отличие от квартир, правом неприкосновенности, в соответствии со ст. 40 Конституции РФ, не обладают.
Слышала по радио, что все апартаменты квартирного типа в Москве скоро централизованно переведут в жилой фонд. Что в этом случае будет со ставками налогов?
Действительно, такие планы у Правительства Москвы имеются. Однако, законодательно они пока нигде не отражены. Ставка налога на здания и сооружения в этом случае, безусловно, будет ниже.
Можно ли апартаменты (фактически квартиру) сдавать в аренду
Да, можно. В законодательстве запрета по этому поводу нет.
Имею свободные деньги, хочу приобрести лофт. Какие, на Ваш взгляд, проекты более привлекательны – новоделы (стилизация под лофт) или реконструированные старые? Что бы выбрали Вы лично?
Если бы у меня было желание приобрести лофт, то однозначно отдал бы предпочтение старому реконструированному зданию.
Глава 3.6. Расселение, разъезд
Основные этапы расселения (разъезда) из коммунальной квартиры следующие:
• переговоры с жильцами об условиях;
• составление бюджета расселения (см. вопрос 3.6.3);
• поиск покупателя и переговоры с ним;
• подбор и проверка «маленьких» квартир для жильцов;
• юридическое оформление сделки.
Итак, давайте по порядку. На словах, естественно, все жильцы расселяться согласны, но как только доходит до конкретного дела… Известная ситуация, не правда ли?
Кто из Ваших соседей будет, несомненно, «тормозить»? Если таковые найдутся, примените к ним меры «морального воздействия» (но только, конечно, без уголовщины), чтобы жизнь им медом не казалась, а скорее наоборот. В первую очередь это жильцы, имеющие виды на одну из комнат (помните соответствующую интермедию Аркадия Райкина?), а также те, кто сдает свою жилплощадь гастарбайтерам или торговцам фруктами, часто пожилые люди («Сначала я помру, а потом уж расселяйтесь…»), а также психологические «террористы», «энергетические вампиры», которые получают истинное наслаждение от постоянной ругани и унижения своих соседей (если, конечно, те позволяют, а не убивают (морально) «вампиров» на месте).
Представьте себе, что в результате Вашей кропотливой работы шаткий консенсус среди жильцов достигнут. Теперь необходимо выяснить, кого какие маленькие квартиры устроят (без этого нельзя правильно назначить потенциальному покупателю цену).
Естественно, помните о том, что Вам, как инициатору расселения, необходимо уговорить соседей на более скромные условия, чтобы себе отхватить самый сладкий кусок пирога (болтать об этом, естественно, нельзя).
У профессиональных риэлторов, работающих с жильцами коммуналок, имеется ряд эффективных схем, которыми Вы можете воспользоваться.
1. Предложение лучшей комнаты и доплаты.
Особенно эффективно действует на стариков, которые не хотят уезжать из своего микрорайона, – купите им комнату в соседнем доме и дайте доплату (естественно, за счет средств будущего хозяина).
2. Предложение денег на покупку квартиры.
В этом случае Вы не экономите, а фактически предлагаете одному из соседей купить его комнату по цене квартиры – будущий хозяин отдает жильцу деньги на покупку
3. Предложение «комнаты под снос» и доплаты.
Этот прием эффективен, если в Вашей квартире живут очередники, наивно полагающие, что к 2018 г. они бесплатно получат отдельную квартиру, и расселяться не хотят. Способ довольно-таки сложный в реализации (необходимо подобрать и сделать обмен комнаты очередников на комнату в доме, который в течение ближайших 3–4 лет (не ранее) пойдет под снос или капитальный ремонт с полной реконструкцией). Для реализации этой схемы придется обращаться в риэлторское агентство.
4. Предложение «натурдоплаты».
Чаще всего используется для тех жильцов, которые в коммуналке не живут (комната закрыта, в ней свалены старые вещи, а сдавать ее Вы или другие соседи не позволяют). Предложите в зачет их доли «натурдоплату» – такие вещи, как, например, автомобиль, дачу, гараж, земельный участок, мебель (часть этих предметов охотно отдаст будущий хозяин).
5. Дробное (матрешечное) расселение.
Возможно, в коммуналке кроме Вас живет еще пара соседей: один из этой пары «сильный», например, сотрудник полиции, предприниматель, представитель криминала, а другой – «слабый» (алкоголик, немощная старушка, бывший детдомовец). Подойдите к «сильному» и предложите ему такую схему разъезда: он вместе со «слабым» едет в квартиру меньшей площади, но пока тоже коммунальную. Если «сильный» не дурак, он сразу поймет свою выгоду.
6. Расселение блока квартир.
Если у Вас, уважаемый «инициативник», дом с железобетонными междуэтажными перекрытиями (подробнее об этом см. главу 1), подойдите к жильцам соседних квартир, граничащих с Вашими стенами, и предложите расселиться (разъехаться, обменяться) вместе. Покупателя Вы будете искать в этом случае на «блок» – 2 или даже 3 квартиры рядом, и уйдут они дороже на 10–15 % – здесь сумма не равна слагаемым, особенно если дом расположен в центре города, где преимущественная застройка – зданиями с деревянными перекрытиями.
7. Предложение маленьких квартир с недостатками.
Если в Вашей коммуналке проживают асоциальные элементы (которые, кстати, являются «самыми сладкими клиентами» для риэлторов и бандитов) – алкоголики, наркоманы, бывшие детдомовцы, уголовники (сидевшие по непопулярным статьям), немощные старики или просто люди, у которых нет денег, то постарайтесь убедить их поехать в маленькие квартиры с серьезными, часто неустранимыми недостатками – такое жилье, естественно, обходится значительно дешевле. К подобным квартирам относятся: малогабаритки (жилая площадь однокомнатных – до 16 кв. м, двухкомнатных – до 27 кв. м; трехкомнатных – до 35 кв. м); гостинки (1—3-комнатные квартиры «гостиничного» типа с кухней 3–4 м2 или вообще без таковой); малосемейки (жилплощадь в бывших общежитиях, которые были «ордерованы», т. е. переданы в муниципальный фонд); «низкие» и «высокие» хрущевки (2—3-комнатные квартиры в пятиэтажных домах третьей категории на 1, 4 и 5-м этажах); жилплощадь в городах – спутниках Москвы и ближнем Подмосковье (за исключением наукоградов); квартиры в домах-новостройках без внутренней отделки или в самых экологически неблагоприятных районах (в Москве – Капотня, Братеево, Люберецкие поля, Внуково, Северный-Виноградово, Кожухово, Молжаниново, Некрасовка).