Сам себе риэлтор. Решение вашего квартирного вопроса
Шрифт:
Обязан ли продавец снять вариант с рекламы после внесения предоплаты?
Если в соглашении об авансе (задатке) или преддоговоре прямо сказано об этом, то формально обязан. На следующий день попробуйте проверить это подставным звонком с другого телефона.
Договорился о просмотре квартиры, немного опоздал. Хозяева предупредили: – У нас сейчас смотрят другие люди, если хотите, поднимайтесь. «Другие» в моем присутствии говорят: – Берем. Едем за авансом. Когда они ушли, хозяин предложил цену на 100 тыс. выше. Вариант интересный, как быть?
Лучше от такой сделки отказаться, ибо против Вас был применен
Глава 3.5. Апартаменты и лофты
Давайте сначала разберемся с терминами, указанными в поросе.
– апартаменты. В отличие от зарубежной недвижимости в России под этим термином подразумевается «нежилое жилье», т. е. фактически квартиры, по документам проходящие как нежилые помещения. Делается это для того, чтобы застройщики не вкладывали средства на развитие социальной инфраструктуры района (багоустройство, дороги, школы, детсады, медучреждения), что приводит к снижению себестоимости строительства и цен на объекты в апарт-комплексах.
– лофты. Это апартаменты, обычно большой площади (от 100 кв. м, переоборудованные из бывших производственноскладских помещений в процессе реконструкции (реновации) промзон. Классическими примерами этого формата являются «фабрика» Энди Уорхолла в Нью-Йорке или «Красный октябрь» в Москве.
– хостелы. Это фактически мини-гостиницы экономкласса (hostel – общежитие) с удобствами в коридоре, под которые часто переоборудуются большие (от 150–200 кв. м) апартаменты, обычно в полностью нежилых зданиях.
– апарт-отели. Это гостиничные комплексы (обычно уровня 2–4 звезды), в которых можно арендовать на длительный срок или даже купить один или несколько номеров. При этом арендатор (собственник) имеет право за дополнительную плату пользоваться всей инфраструктурой отеля.
Все указанные выше форматы в последние годы стали активно предлагаться, как и на первичном, так и уже на вторичном рынках. В Москве, например, в виде апартаментов продается уже около 30 % вводимого в эксплуатацию жилья. Информация об их достоинствах и недостатках по сравнению с «классическими» квартирами приведена в таблице 3.5.1.
Таблица 3.5.1.
ДОСТОИНСТВА И НЕДОСТАТКИ АПАРТАМЕНТОВ И КВАРТИР
На правильный выбор объекта проживания (а может и инвестирования) влияют две противоречивые тенденции: с одной стороны, апартаменты продаются дешевле (в среднем на 10–20 %); с другой – их эксплуатация обходится существенно дороже. Давайте сравним
Итак, в первом приближении выясняется следующее: если срок владения апартаментами составляет менее 10 лет (в нашем примере получилось чуть более 12 с половиной), то выгоднее покупать именно их! Безусловно, подобный расчет может сделать каждый наш читатель уже по имеющимся у него конкретным исходным данным.
Таблица 3.5.2.
СРАВНЕНИЕ ЗАТРАТ ПРИ ПОКУПКЕ АПАРТАМЕНТОВ ИЛИ КВАРТИРЫ
Начнем с того, что в федеральном законодательстве (ГК, ЖК, профильные законы) понятия «апартаменты» на день сдачи нашей книги в печать нет. Этот термин, причем в единственном числе (апартамент) встречается только лишь в ведомственных приказах Минкульта и Минспорттуризма и относится к апарт-отелям. Так что на все типы апартаментов, о которых шла речь выше, распространяются правила совершения сделок, характерные для рынка нежилых помещений (офисов, магазинов, складов, отдельно стоящих зданий, имущественных комплексов и т. д.). При этом следует иметь в виду, что в апарт-комплексах у приобретателей объектов не возникает общей долевой собственности на прочее имущество дома (оно принадлежит застройщику или аффинированной с ним компании), что подразумевает полный ценовой произвол со стороны УК, занимающейся эксплуатацией такого комплекса.
По второй части Вашего вопроса. Перевод в жилой фонд отдельного «апартамента» вряд ли возможен, однако это допустимо сделать централизованно, если апарт-комплекс соответствует требованиям, предъявляемым именно к жилью. На момент сдачи нашей книги в печать Мосгордума вышла с законодательной инициативой в «федеральную» Госдуму о внесении изменений в Жилищный,
Гражданский и Налоговый кодексы РФ по поводу «узаконивания» апартаментов и лофтов, которые используются преимущественно для проживания. Надеемся, что эта законодательная инициатива найдет свое практическое продолжение (о результатах мы обязательно расскажем в следующих изданий нашей книги, а также на проводимых учебных курсах, семинарах и вебинарах).
Выкупил нежилое помещение на 2 этаже, позиционируемое застройщиком как апартаменты. Хочу сделать в нем хостел. Нужно ли для этого получать дополнительные согласования? Если да, то с кем?
Формально – и с застройщиком, и с муниципалитетом, но на практике – только с застройщиком и его УК.
Приобрел апартаменты (фактически квартиру), заселил туда жильцов (арендаторов). У соседей возник с ними конфликт, и они вызвали полицию. Наряд взломал нашу дверь (прочную установить не успели). Имели ли право патрульные это делать?