Восхождение денег

Фергюсон Ниал

Ресторан Wise Circle Grill был излюбленным местом деловых встреч далласских королей недвижимости⁴². Среди постоянных посетителей были Дон Диксон, владелец Vernon S&Ly известного сотрудникам регулирующих органов как Vermin⁴³, хозяин Sunbelt (его еще называли Gunbelt) [55] Эд Макбирни и Тирелл Баркер, владелец и управляющий State Savings and Loan. Последний любил говорить застройщикам: “Мусор – ваш, деньги – мои”⁴⁴. Марио Рейда, нью-йоркский брокер из Teamsters Union, считал своим делом и деньги и мусор. Его обвиняли в том числе в отмывании с помощью ассоциаций мафиозных денег. Когда ему понадобились средства, он дал объявление в “Нью-Йорк тайме”:

55

По-английски vermin – “паразит”, sun – “солнце”, belt – “пояс”, gun – “ружье”. (Прим,

перев.)

ДЕНЬГИ ВНАЕМ: ВСЕ ПРЕГРАДЫ ДЛЯ ЗАЙМОВ СНЯТЫ. МЫ ВКЛАДЫВАЕМ ДЕНЬГИ В ВАШ МЕСТНЫЙ БАНК. ЭТО – НОВЫЙ ПОДХОД К КРЕДИТОВАНИЮ⁴⁵.

Если хочешь построить империю недвижимости, то почему бы так прямо и не сказать? Empire Savings and Loans давала прекрасную возможность делать деньги почти что из чистого воздуха, точнее – из техасской грязи. Сюрреалистическая эпопея началась с того, что председатель совета директоров Empire Спенсер Блэйн-младший объединил усилия с мэром городка Горланд Джеймсом Толером и неким Дэнни Фолкнером. Застройщик без высшего образования, Фолкнер особо преуспел в экзотических способах расходования чужих денег. В нашем случае речь шла о брокерских депозитах. Empire платила по ним крайне привлекательные проценты. Форпостом империи Фолкнера стала Площадь Фолкнера в

20 милях к востоку от Далласа, на берегу искусственного озера. Затем появились и другие кварталы – Сквер Фолкнера, Ручей Фолкнера, Дубы Фолкнера, даже Фонтаны Фолкнера. Излюбленным рецептом предпринимателя был “подъем переворотом” – купленную за бесценок землю он продавал инвесторам втридорога, причем последние занимали деньги для покупки не где-нибудь, а в Empire. Один из приобретенных Фолкнером за 3 миллиона долларов участков был продан спустя пару дней за 47 миллионов. Дэнни Фолкнер уверял, что так и не научился читать. Что-что, а считать он точно умел.

Строительство в окрестностях Далласа вышло из-под контроля к 1984 году. Новые дома строились вдоль той самой федеральной трассы номер 30. В самом городе росли, как грибы после дождя, “прозрачные” офисные здания. “Прозрачными” их окрестили местные жители: здания стояли пустыми. Строительство не останавливалось ни на минуту, депозиты шли прямиком в карманы девелоперов. На бумаге активы Empire за два года выросли с 12 миллионов до 257 миллионов долларов. К январю 1984-го они разбухли до 309 миллионов. Многие инвесторы даже не видели вблизи своей недвижимости – Фолкнер показывал ее им с борта своего вертолета. Деньги текли рекой. Фолкнер обзавелся реактивным самолетом Learjet за 3 миллиона долларов, Толер – белым “роллс-ройсом”, Блейн – часами Rolex за 4 тысячи долларов. Не внакладе остались и оценщики недвижимости, знаменитые спортсмены-вкладчики, местные чиновники. Денег хватало и на золотые браслеты для мужчин, и на шубы для женщин⁴⁶. “Это был печатный станок, и все деньги шли на то, что хотел Дэнни, – вспоминал один из участников лихорадки. – Он желал самолет, и мы заключали новую сделку с землей. Он хотел новое ранчо, и мы готовили следующую. Дэнни работал на Дэнни, все было подчинено ему”⁴⁷. Считается, что между воровством и предпринимательством есть достаточно четкая граница. Фолкнер и компания размыли ее до предела.

Король “подъема переворотом”: Дэнни Фолкнер и его вертолет.

Главная проблема была в том, что спрос на дома вдоль шоссе и в принципе не мог приблизиться к предложению, возникшему благодаря Фолкнеру, Блейну и их друзьям. К началу 1980-х агенты по продаже недвижимости шутили: разница между сифилисом и домом лишь в том, что от сифилиса можно избавиться. Более того, разрыв между долгами и активами большинства ассоциаций достиг катастрофического уровня. Еще больше долгосрочных кредитов давалось по знакомству, причем средства привлекались на короткие сроки от вкладчиков. Правительство решилось действовать с опозданием – лишь в 1984 году. Одиннадцатого марта председатель Федерального совета банков жилищного кредита США Эдвин Грей отдал приказ о закрытии Empire. Это обошлось Федеральной корпорации по страхованию счетов в ссудно-сберегательных ассоциациях (ФКСССА) в 300 миллионов долларов. Но это было только начало. Законодатели, особенно те, которые получали большие пожертвования от ссудно-сберегательных ассоциаций, замешкались, когда те столкнулись с трудностями [56] . Но чем больше они ждали, тем больше терялось денег. В 1986 году банкротом стала и сама ФКСССА.

56

Самый известный случай – история Чарльза Китинга, чья ассоциация Lincoln Savings and Loan в Ирвинге, Калифорния, оказавшись под угрозой закрытия, получила поддержку пяти сенаторов, в том числе Джона Маккейна. В разное время Маккейн получал от Китинга пожертвования на свои кампании, но был признан невиновным сенатским комитетом по этике.

В 1991 году после двух процессов (на первом из них присяжные не смогли прийти к единому мнению) суд признал Фолкнера, Блейна и Толера виновными в финансовых махинациях и хищении 165 миллионов долларов из Empire и других компаний посредством жульничества с земельными участками. Каждого приговорили к двадцати годам тюрьмы и обязали выплатить миллионы в счет компенсации. Один следователь назвал Empire “примером самой безумной и бесчестной инвестиции в недвижимость”⁴⁸. Это же можно сказать и о кризисе ссудно-сберегательных ассоциаций в целом. Эдвин Грей назвал его “самым бездумным, широкомасштабным и жульническим эпизодом нашей банковской истории”. Около полутысячи ассоциаций обанкротились или были закрыты властями. Еще столько же были поглощены в результате правительственных усилий по расчистке авгиевых конюшен. По официальным оценкам, почти половина дел о банкротстве содержали признаки “финансовых махинаций и потенциально уголовных действий” со стороны владельцев ассоциаций и их приближенных. К маю 1991 года на скамье подсудимых побывали 764 человека,

из которых 550 были признаны впоследствии виновными и 326 получили различные тюремные сроки. Общая сумма штрафов составила 8 миллионов долларов⁴⁹. Кризис не утихал до 1995 года и обошелся в 153 миллиарда долларов (3 % ВВП за тот период). Налогоплательщики дали 124 миллиарда из этой суммы. Это был самый дорогой финансовый кризис со времен Великой депрессии⁵⁰. Теперь по всему Техасу можно найти археологические памятники тому ужасу – разваливающиеся дома, задешево построенные на ворованные деньги. Большинство из них погибло под гусеницами бульдозеров. Четверть века спустя местность вдоль шоссе номер 30 выглядит так же, как и до бума, – как обычная техасская пустошь.

Для американских налогоплательщиков этот кризис стал невероятно дорогим уроком того, чем может обернуться непродуманное дерегулирование. В развалинах ссудно-сберегательных ассоциаций обнаружилась золотая жила, мгновенно притянувшая новую группу любителей быстрых денег. Для торговцев облигациями из Salomon Brothers крах еще рузвельтовской системы ипотек был не трагедией, а прекрасной возможностью заработать. Они были жадными до прибылей, их речь была вульгарной, себя они называли “ублюдками высокого полета” и понимали, как извлекать доходы из растущих учетных ставок 1980-х годов. Главный трейдер банка Льюис Раньери (начавший карьеру банковским рассыльным) вступил в игру, когда отчаявшиеся ассоциации начали распродавать свои ипотеки в попытке остаться на плаву. Естественно, он скупал все по бросовым ценам. Широкая улыбка, дешевые рубашки и бруклинские шуточки Раньери стали символами нового поколения Уолл-стрит. Эти люди радикально отличались от привычных инвестиционных банкиров в костюмах от Brooks Brothers и подтяжках. Их главная идея была нова: объединить тысячи ипотек и с их помощью обеспечить совершенно новые ценные бумаги, которые затем можно предлагать как альтернативу государственным или корпоративным облигациям – иными словами, превратить ипотеки в облигации. После объединения ипотек выплаты по ним можно было распределить по категориям с разными степенями рисков и сроками погашения. Первый выпуск этих новых бумаг, обеспеченных ипотеками (известных как СМО, от английского collateralised mortgage obligation), состоялся в июне 1983 года⁵¹. Началась новая эра в истории американских финансов.

Процесс получил название секьюритизации и полностью преобразил Уолл-стрит, стряхнув пыль с сонного рынка облигаций и создав систему, где безличные сделки играют роль большую, чем человеческие отношения. Впрочем, как и раньше, государство выражало готовность раскошелиться в случае кризиса. Большинство ипотек было гарантировано государственным трио: Фанни, Фредди и Джини, ну а поскольку те пользовались поддержкой государства, то и облигации становились почти что государственными и, следовательно, получали высокий инвестиционный рейтинг. В период с 1980 по 2007 год объем таких облигаций вырос с 200 миллионов до 4 триллионов долларов. С появлением частного страхования облигаций банки вроде Salomon стали предлагать рынку секьюритизацию кредитов, не пользующихся государственными гарантиями. К 2007 году было секьюритизировано частных ипотек на 2 триллиона долларов⁵². Если в 1980 году в облигации было обращено 10 % всех ипотек, то к 2007 году их доля составила уже 56 % [57] .

57

К концу 2006 г. поддерживаемые государством предприятия владели самой большой долей рынка ипотек – 30 %. На коммерческие банки приходилось 22 %, на секьюритизированные инструменты – 14 %, на сберегательные банки – 13 %, на федеральные и местные исполнительные власти – 8 %, на страховые компании – 6 %. Остальное было на руках у отдельных людей.

На костре Уолл-стрит 1980-х годов сгорели не только людские амбиции. Там же кончила свои дни и модель, показанная в фильме “Эта прекрасная жизнь”. Когда-то между кредиторами и заемщиками ипотек существовала человеческая связь. Джимми Стюарт лично знал и тех, кто вкладывал деньги, и тех, кто их занимал. На рынке секьюритизированных инструментов, как и в космосе, нет смысла кричать о помощи. Проценты по ипотеке уходят тому, кто даже не догадывается о вашем существовании. Чем это грозит обычным владельцам недвижимости, стало понятно только через двадцать лет.

В англоговорящих странах принято считать, что вложения в недвижимость выгодны всегда. Путь к богатству ведет через рынок недвижимости. Более того, только глупец может вкладывать свои капиталы куда-то еще. Удивительно, как часто эти непреложные истины не выдерживают проверку реальностью. Пусть вы вложили 100 тысяч долларов в американский рынок недвижимости в начале 1987 года. В зависимости от того, какую статистику выбрать, ваше состояние к первому кварталу 2007 года почти утроилось бы – до 275 или 299 тысяч долларов. Но если бы вы вложили эти же деньги в американский фондовый индекс S&P 500, помещая туда же все дивиденды, то по истечении того же срока у вас на руках остались бы 772 тысячи долларов – куда как больше, чем от инвестиций в недвижимость. В Великобритании наблюдается похожая разница. Инвестировав 100 тысяч фунтов в “стены и крышу” в 1987-м, за двадцать лет вы бы увеличили свои вложения вчетверо. Но те же деньги, инвестированные в индекс лондонской биржи FTSE, выросли бы в семь раз. Есть, конечно, различие между покупкой акций и дома – в акциях нельзя жить. (Хотя, с другой стороны, налогом на недвижимость облагаются дома, а не акции.) Чтобы быть до конца аккуратными, надо еще учесть сэкономленную вами стоимость съема жилья (или недополученную ренту от сдачи, если вы покупали недвижимость для сдачи внаем). Самый простой способ – откинуть ренту и дивиденды. Разница несколько сократится. За два десятилетия с 1987 года индекс S&P 500 за вычетом дивидендов вырос почти в пять раз, заметно опередив рынок недвижимости. Различие еще уменьшится, но не исчезнет вовсе, если мы включим ренту в портфель недвижимости и учтем дивиденды в портфеле ценных бумаг. Средняя годовая рента упала за этот период с 5 % до 3,5 % от общей стоимости жилья на пике рынка недвижимости (иными словами, на пике средняя квартира за 100 тысяч долларов приносила в месяц 416 долларов)⁵³. Британский же фондовый рынок рос медленнее американского, а дивиденды составляли большую часть дохода инвестора. Да еще недостаток новых домов, вызванный, в частности, запретом застройки лугов и лесов, подстегивал стоимость съемного жилья.