Восхождение денег

Фергюсон Ниал

Здесь исключение из рассмотрения дивидендов и ренты стирало преимущество акций над недвижимостью. Если смотреть на чистый прирост капитала, между 1987 и 2007 годами вложения в британскую недвижимость выросли в 4,5 раза, а в акции – в 3,3 раза. И только если начать счет с 1979 года, британские акции оказываются выгоднее британских домов [58] .

Есть еще три фактора, которые надо учитывать при попытке сопоставления вложений в недвижимость по сравнению с вложениями в другие активы. Первый – амортизация. Акциям, в отличие от домов, не нужны ни ремонт, ни новая крыша. Второй – ликвидность. Продать дом гораздо сложнее и дороже, чем акцию. Третий – колебания стоимости. Весь послевоенный период рынок недвижимости был куда устойчивее фондового (не в последнюю очередь из-за более-менее неизбежных расходов на сделки с жильем). Не стоит думать, что цена домов росла себе и росла. С 1989 по 1995 год средняя цена дома в Великобритании упала на 18 %, а с учетом инфляции – и на все 37 %. В Лондоне падение составило около 47 %⁵⁴. В Японии цены на недвижимость упали более чем на 60 % между 1990 и 2000 годами. Пока я писал эту книгу, впервые за целое поколение начали падать цены на недвижимость в США. Индекс Кейса-Шиллера, учитывающий

цены на жилье в двадцати крупнейших американских городах, упал к февралю 2008 года на 15 % по сравнению со своим максимумом июля 2006 года. Февральское падение указывало на невиданные с 1930-х годов 13 % снижения в годовом исчислении. В Финиксе, Сан-Диего, Лос-Анджелесе и Майами спад составил 20–25 %. И в мае 2008 года, когда я пишу эти строки, аналитики предсказывают дальнейшее падение.

58

Моя жена, таким образом, объявляется победителем в многолетнем споре: я утверждал, что ее излюбленая стратегия “поставить все на британский рынок недвижимости” не слишком разумна, и оказался не прав, предлагая взамен жить в съемном университетском жилье и вкладывать деньги в местный фондовый рынок. Естественно, предпочтительнее всего было бы располагать разнообразным портфелем вложений в недвижимость и акции мировых компаний, не слишком заигрываясь с кредитами.

В мрачном Детройте обвал начался раньше, в декабре 2005-го, и когда я попал сюда в июле 2007 года, цены на недвижимость уже успели просесть на 10 %. Я поехал в Детройт, потому что чувствовал: развитие событий там покажет, что ждет всю Америку, а может, и весь англоговорящий мир. Хуже здешних домов, пожалуй, только жилищный фонд Нового Орлеана, да и то не факт. Цены в Детройте выросли на 50 % – конечно, гораздо ниже среднего по стране показателя (180 %), но все-таки удивительно, учитывая уже привычное для города запустение. Объяснение этому феномену я отыскал в полностью изменившихся правилах игры на рынке недвижимости. Лучший пример этих изменений – Вест-Аутердрайв, район, где живет средний класс. Район застроен отдельно стоящими домами на одну семью с большими лужайками и гаражами. Когда-то место было из самых привлекательных в городе. Сегодня это – один из фрагментов государства внутри государства, экономики третьего мира внутри самих США⁵⁵. Экономики под названием Субстандартия.

Субстандартные ипотеки предлагались семьям с плохой кредитной историей. Подобно тому, как слишком большие ипотеки не подпадают под критерии Fannie Мае (и, следственно, под государственные гарантии), не подпадают под них и субстандартные – как слишком рискованные. Но именно рискованность сделала их столь привлекательными для кредиторов. Это были не старые добрые тридцатилетние ссуды под фиксированный процент, придуманные во времена Рузвельта. Новые ипотеки работали с переменным процентом, который зависел от изменения ставки банковского краткосрочного кредитования. Многие из этих ипотек вообще требовали лишь выплаты процента, без возврата основного долга, даже когда общая сумма займа равнялась стоимости жилья. У большинства был короткий, чаще всего двухгодичный, период искусственно заниженной ставки – так привлекали клиентов. Но остальные условия были выгодны лишь кредиторам. Так, в одном случае ипотека давалась под 9,75 % на первые два года, а потом процент по ней поднимался, так как составлял 9,125 % плюс ставка, по которой банки дают друг другу краткосрочные кредиты – чаще всего LIBOR, Лондонская ставка межбанковского кредитования. Даже до кризиса она была выше 5 %. Так что заемщику приходилось смириться со значительным ростом платежей уже на третьем году.

Субстандартное кредитование захлестнуло Детройт. Горожане жили под рекламным обстрелом из радиоприемников, телевизоров, газет и почтовых ящиков. Их осаждали армии брокеров и агентов, предлагавших внешне выгодные ипотечные сделки. Только в 2006 году Детройт впитал в себя более миллиарда долларов субстандартных ипотек. В районе с почтовым индексом 48235, куда входит часть Вест-Аутер-драйв, на долю субстандартных ипотек пришлось более половины всех кредитов, выданных между 2002 и 2006 годами. Такую ипотеку взяли семь из двадцати шести семей в квартале 5100⁵⁶. Отметим, что лишь малая часть этих ипотек шла покупателям-новичкам. Почти все сделки были договорами о перекредитовании, которые позволяли владельцам недвижимости перезакладывать свои дома и квартиры, превращая их в своего рода банкоматы, выдающие деньги под залог недвижимости. Большинство заемщиков пускало кредиты на выплату долгов по кредитным картам, ремонт и покупку товаров длительного пользования [59] . Но в ряде случаев снижающиеся ставки по долгосрочным кредитам и все более соблазнительные ипотеки привлекли на рынок недвижимости новых покупателей. К 2005 году в своем собственном доме жили 69 % американцев по сравнению с 64 % за 10 лет до того. Примерно половина этого роста приходится на субстандартные ипотеки. Показательно, что непропорционально большая доля покупателей принадлежала к этническим меньшинствам. Я помню, как проезжал по Детройту и задумался, не стал ли термин “субстандартная ипотека” синонимом слова “черный”. По данным исследования Массачусетского союза доступного жилья, 55 % чернокожих и выходцев из Латинской Америки, купивших дома в Бостоне, взяли субстандартные ипотеки. Белых было лишь 13 %. Более трех четвертей чернокожих и латиноамериканских заемщиков банка Washington Mutual подпадали под критерий субстандартных⁵⁷. Министерство жилищного строительства и городского развития США свидетельствует: число домовладельцев из среды этнических меньшинств с 2002 по 2007 год выросло на 3,1 миллиона.

59

В период с 1997 по 2006 год американские потребители заняли 9 триллионов долларов под залог недвижимости. К первому кварталу 2006 г. подобные займы составляли 10 % всего располагаемого дохода.

То был пик демократии домовладельцев. Рынок новых ипотек, казалось, превращал мечту о собственном доме в реальность для сотен тысяч американцев, которых рейтинговые агентства и едва скрываемые расовые предрассудки исключили из мира традиционных финансовых инструментов.

Алана

Гринспена часто обвиняют в том, что в последние пару лет пребывания на посту главы Федеральной резервной системы он не смог должным образом отрегулировать рынок ипотечного кредитования. Но, несмотря на произнесенную в 2004 году теперь печально знаменитую (и вскоре дезавуированную) речь в поддержку ипотек с плавающим курсом, Гринспен вовсе не был главным поборником всеобщей собственности на недвижимость. Нельзя винить во всем и упущения монетарной политики.

“Мы хотим, чтобы каждый американец владел своим домом”, – сказал президент Джордж Буш в октябре 2002 года. Он призвал кредитные организации помочь сделать собственниками 5,5 миллиона американцев к концу десятилетия, а в 2003 году подписал закон, призванный субсидировать покупку первого дома беднейшими гражданами. Правительство призывало банки не требовать от субстандартных заемщиков полного пакета документов. Министерство жилищного строительства толкало Fannie Мае и Freddie Mac в объятия рынка субстандартных ипотек. “Более широкое владение недвижимостью отвечает нашим национальным интересам”, – говорил Буш в 2003 году⁵⁸. Несогласных было немного. Генри Луис Гейтс-младший, гарвардский профессор и директор Института африканских и афроамериканских исследований имени Уильяма Дюбуа, в своей статье в New York Times в ноябре 2007 года поддержал такую политику. Он указывал, что 15 из 20 успешных афроамериканцев из числа его учеников (включая О пру Уинфри и Вупи Голдберг) были потомками “бывших рабов, ставших домовладельцами к 1920 году”. Словно не подозревая о том, что пузырь недвижимости уже несколько месяцев как лопнул, Гейтс выступил с удивительным предложением по решению проблемы “чернокожей бедности”. Он призвал “дать собственность тем, кто сам был собственностью”:

Рецепт предложила Маргарет Тэтчер. В 1980-х она одним росчерком пера превратила полтора миллиона британских обитателей муниципального жилья в домовладельцев. Это был, без сомнения, ее самый либеральный шаг. Поистине решительный и изобретательный подход к искоренению чернокожей бедности – превратить съемщиков жилья в его владельцев. Прогресс в положении чернокожих бедняков наступит тогда, когда они станут совладельцами Америки. Те, кому принадлежит жилье, чувствуют, что им принадлежит их будущее и их общество. Они учатся, работают, сберегают и голосуют. В отличие от тех, кто вынужден лишь снимать свои угол⁵⁹.

Бини Селф, один из лидеров чернокожей общины в Мемфисе, увидел в этих рассуждениях прокол: “Американская Мечта – это владение жильем. Мечта прекрасна, но я не уверен, что мы к ней готовы. Людям невдомек, что есть целая индустрия недвижимости, отдельные индустрии самих ипотек и их оценки, и все стремятся продать им дома, которые они никогда не смогут себе позволить”⁶⁰.

На бумаге вся схема субстандартных ипотек работала прекрасно. Но лишь пока ставки по кредитам оставались низкими, пока люди работали и получали зарплаты, и пока цены на недвижимость продолжали расти. А это не может продолжаться вечно нигде. И особенно в Детройте. Но кредиторы не волновались. Они попросту шли по пути, проторенному ипотечным кредитованием в 1980-е годы. Вместо того чтобы рисковать своими собственными деньгами, они быстро заключали ипотечный контракт, клали в карман комиссионные и продавали эти кредиты оптом банкам с Уолл-стрит. Банки, в свою очередь, перетасовывали ипотеки, выпускали под них высокодоходные облигации и продавали по всему миру инвесторам, жаждавшим увеличить на сотую долю процента доход от своих капиталов. С помощью CD О субстандартные ипотеки превращались из кредитов с высоким риском невозврата в ценные бумаги с инвестиционным рейтингом. Теперь от одного из двух главных рейтинговых агентств – Standard & Poor's или Moody's – требовалось лишь гарантировать, что хотя бы наиболее надежной части этих новых инструментов не грозит дефолт. У остальных бумаг риски были выше, но они и доходность имели более высокую.

Во всей этой финансовой активности был свой философский камень: собственно заемщика из Детройта отделяли тысячи километров от инвестора, который получал доход по облигациям. Риски распределялись по всей планете – от американских государственных пенсионных фондов до органов здравоохранения Австралии и даже до заполярных городских советов. Так, норвежские муниципалитеты Рана, Хемнес и Нарвик вложили но миллионов долларов налогоплательщиков в американские ипотечные облигации. Продавцы этих “структурированных финансовых продуктов” уверяли, что процесс секьюритизации дает возможность рисковать тем, кто “справится с этим лучше других”. Правда, потом выяснилось, что максимальный риск на себя взяли те, кто понимал его природу хуже других. Те же, кто чувствовал, насколько неустойчиво здание субстандартных ипотек, – те, кто общался с конечными заемщиками непосредственно и отдавал себе отчет в их финансовом положении, – брали на себя минимальный риск. Они могли выдать ипотеку на полную стоимость жилья заемщику, у которого не было ни работы, ни дохода, ни активов, потом в тот же день продать этот долг крупному банку, занимающемуся выпуском ипотечных облигаций. Никто и глазом не успевал моргнуть, как риск дефолта уплывал к норвежским фьордам.

В Детройте взлет популярности субстандартных ипотек совпал по времени с очередным спадом в автомобильной индустрии, оставившим без работы 10 тысяч человек. Это было началом общего замедления в американской экономике. Незадолго до того Федеральная резервная система ужесточила монетарную политику: учетная ставка выросла с 1 % до 5,25 %, и экономика не могла это не почувствовать. Политика банка привела к скромному, но весьма чувствительному росту ставок по ипотечным кредитам – на четверть, с 5,34 % до 6,66 %. Последствия этого, казалось бы, незначительного повышения ставки были убийственными для субстандартных ипотек. Как только льготные периоды закончились и процент по ипотеке вырос, сотни детройтцев оказались не в силах выплачивать кредиты. К марту 2007 года около трети владельцев субстандартных ипотек отставали от графика платежей более чем на два месяца, что ставило их на грань лишения права на жилье. Как следствие пузырь недвижимости начал сдуваться – впервые с начала 1990-х годов цены пошли вниз. Сразу же те, кто закладывал полную стоимость своих домов, очутились в трудном положении – их залог перестал покрывать сумму долга. Чем ниже падали цены, тем больше домовладельцев оставались лицом к лицу с “отрицательным капиталом”, хорошо известным британцам с начала 1990-х годов. Вест-Аутер-драйв стал своего рода первопроходцем всего американского кризиса недвижимости, последствия которого потрясли до основания всю финансовую систему Запада.