Восхождение денег

Фергюсон Ниал

“Эта прекрасная жизнь”: Фрэнк Капра воспел добродетели маленьких ссудно-сберегательных ассоциаций, сняв Джеймса Стюарта в роли неотразимого поставщика жилищных кредитов.

Утверждая в столь радикальной форме прелести владения домом, Джордж Бейли опережал свое время. Делом, а не только словами, американским покупателям недвижимости помогло Федеральное управление жилищного строительства. Предоставляя государственные гарантии ипотечным заимодателям, ведомство удобряло почву для крупных (вплоть до 80 % стоимости недвижимости), длительных (до двадцати лет), полностью амортизованных и недорогих ссуд. В результате рынок ипотеки не просто пришел в себя – он как будто заново родился.

Стараниями властей на свет появились типовой договор долгосрочной ипотеки и всенародная система наблюдения и оценки надежности ссуд, и теперь все было готово для выхода на сцену вторичного рынка ипотеки в масштабах всей страны. Он и вышел – в 1938 году, когда Федеральная национальная ипотечная ассоциация, впоследствии прозванная Фанни Мэй (Fannie Мае) [53] , получила право выпуска облигаций

с последующим выкупом закладных у региональных ссудно-сберегательных ассоциаций; последние запутались в паутине новых ограничений, географических (клиентами могли быть лишь те, кто проживал в радиусе 80 километров от офиса фирмы) и финансовых (так называемое распоряжение “Q” устанавливало крайне низкий потолок ставки по кредитам). Ну а поскольку новые меры вели к снижению среднего ежемесячного взноса, Управлению жилищного строительства удалось пригласить в ряды потенциальных покупателей недвижимости куда больше американцев, чем прежде считалось возможным. Не будет преувеличением сказать, что тогда родилась новая Америка – Америка однотипных и привлекательных в своей однотипности предместий.

53

Фанни Мэй (Fannie Мае) – от аббревиатуры FNMA (Federal National Mortgage Association). (Прим, перев.)

Так начиная с 1930-х годов правительство США стало страховщиком на рынке ипотеки, призывая кредиторов и заемщиков общаться без опаски. Именно поэтому за послевоенные годы доля владельцев жилья взмыла вверх – с 40 % до 60 % в 1960 году; не отставал и совокупный долг новых хозяев жизни. Оставалась только одна маленькая загвоздка. Для довольно значительной части американского общества дверь в лагерь собственников была закрыта.

В 1941 году детройтский район Восьмой мили был разрезан двухметровой кирпичной стеной – ее соорудил местный застройщик, не желавший упускать выгодную ссуду от Федерального управления. Ссуды эти собирались выдавать лишь по одну сторону новой стены – ту, где жили в основном белые. На те же районы города, что населялись черными, федеральная программа не распространялась: афроамериканцев считали некредитоспособными²⁶. Система делала вид, что руководствуется исключительно финансовыми соображениями; так или иначе, на практике город распадался на части по цвету кожи их обитателей. Сегрегация возникла не на пустом месте – она стала прямым последствием политики муниципальных властей. На картах Федерального совета банков жилищного кредита США преимущественно “черные” районы Детройта – Лоуэр-Ист-сайд на востоке, так называемые “колонии” на западе и район Восьмой мили – были отмечены красным цветом и не оставлявшей надежды жирной буквой “D”. “А”, “В” и “С” оставались территорией белых. Неспроста и сегодня, когда целым областям отказывают в доверии (и выдаче кредита), многие говорят, что на них “наносится красная линия”²⁷. Когда настало время оформлять закладные, люди из “D” платили заведомо больше тех, кто удержался под первыми тремя буквами алфавита. В 1950-х каждый пятый человек с черной кожей платил больше 8 % в год по ипотеке, а среди белых почти никто не раскошеливался и на 7 %²⁸. У движения за гражданские права было скрытое, но чрезвычайно важное финансовое измерение.

Детройт полнился успешными негритянскими бизнесменами: именно здесь жил и основал звукозаписывающую студию Motown Берри Горди, первой удачной находкой которого, что символично, стала песня Барре та Стронга "'Деньги – вот что мне надо”. Сохраняли верность своему городу Арета Франклин, Марвин Гей и другие звезды. Может, и зря, ведь все шестидесятые их соплеменникам не давали кредитов под предлогом "неблагонадежности”. Люди злились на такое отношение к себе, и 23 июля 1967 года их гнев выплеснулся на 11-ю улицу Детройта. Все началось с полицейской облавы на "слепую свинью” (так в Америке называют бары, где незаконно торгуют спиртным). Пятидневные столкновения унесли жизни 43 человек, еще 467 были ранены, 7200 – арестованы, а всего ограблено и сожжено было 3000 зданий; на бездушных строениях черные люди вымещали свое неприятие демократии собственников, которая до сих пор людьми их не считала²⁹. Толпа сметала все на своем пути, и пустые проемы на улицах Детройта напоминают о событиях тех дней. Восстание – именно такой статус ему присвоили власти – подавили не раньше, чем на место прибыли части регулярной армии на танках и с пулеметами.

Как и в 1930-х, ответом на жестокость стали политические меры. Вслед за прорывами в гражданских правах в шестидесятых были предприняты попытки расширить число собственников. В 1968-м надвое раскололась Fannie Мае: Государственная национальная ассоциация ипотечного кредита (Ginnie Мае) отвечала за небогатых заемщиков вроде бывших военных, а обновленная Fannie Мае перешла в частные руки, став "предприятием, поддерживаемым государством”, и теперь могла покупать как обыкновенные закладные, так и те, чья надежность гарантировалась государством. Дабы сделать вторичный рынок хоть сколько-нибудь конкурентным, спустя два года на арену был выпущен Freddie Mac – Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредита. Эффект был тем же – доступ к вторичному рынку улучшился, упали (в теории) процентные ставки по ипотечным кредитам. Прочерченные твердой рукой расовых предрассудков “красные линии”, понятное дело, не исчезли в ту же секунду, но подобная практика стала подсудной³⁰. Более того, закон о местных реинвестициях 1977 года рекомендовал американским банкам активнее ссужать деньги беднейшим представителям этнических меньшинств. Рынок жилья в США теперь находился под надзором финансовых мамаш и папаш – Фанни, Джинни и Фредди, и политически все располагало к приходу настоящей демократии домохозяев. Управляющие ссудно-сберегательными обществами могли наслаждаться жизнью по правилу “три-шесть-три”: заплати 3 % по вкладам, возьми 6 % за кредит и спеши на поле для гольфа – на три часа у тебя назначена игра.

По другую сторону Атлантического океана развитие отношений собственности не поспевало за политическими переменами. Консерваторы в послевоенной Британии соглашались с лейбористами: государство должно если не дарить, то по крайней мере делать жилье для рабочих классов более доступным. А Гарольд Макмиллан так вообще пытался быть левее лейбористов и призвал строить 300 тысяч (а затем и 400 тысяч) новых домов каждый год. С 1959 по 1964 год примерно треть прироста жилищного фонда обеспечивалась стараниями муниципальных советов, а с переходом власти к Лейбористской партии этот показатель

вырос до 50 % в следующие шесть лет. Обе главные партии несут ответственность за едва ли пригодные к проживанию высотки и жилые микрорайоны, что изуродовали почти все крупные города страны. Правых от левых можно было отличить разве что по готовности первых оставить в покое рынок съемного жилья и таким образом подбодрить частных арендодателей – и равному по силе, но противонаправленному желанию вторых вернуться к регулированию арендной платы и искоренить “рахманизм” (эксплуатацию жильцов владельцем), названный так по имени Питера Рахмана, который, прибегая к угрозам, избавлялся от обитателей тех квартир, где арендная плата не могла превышать установленный властями уровень, и заселял на их место готовых платить по рыночным ставкам иммигрантов из Вест-Индии³¹. Даже в 1971 году менее половины британских домов являлись собственностью жильцов.

В США государство никогда сильно не увлекалось строительством, и введенный в 1913 году федеральный подоходный налог обходил стороной выплаты по ипотечным кредитам³². Позднее в целесообразности подобного исключения начали сомневаться, но Рональд Рейган усмирил критиков: скидка с процента по закладной, уверял он, была “частью американской мечты” [54] . В британской жизни она играла незначительную роль до 1983 года, когда решительно настроенное правительство консерваторов во главе с Маргарет Тэтчер ввело скидку с процента по закладной у источника для первых 30 000 тысяч фунтов из тех ссуд, что удовлетворяли необходимым требованиям. Стоило министру финансов Норману Ламонту заикнуться о сокращении вычета, как он уткнулся в “кирпичную стену – настолько страстно Маргарет [Тэтчер] была предана идее защитить каждую каплю помощи по закладным”³³. Увеличение числа частных домохозяев достигалось и другими способами. Около полутора миллионов рабочих семей по дешевке заполучили квартиры в муниципальных домах – Тэтчер стремилась сделать максимально возможное число соотечественников владельцами своего жилья. Второго приглашения не потребовалось, и за десять лет с 1981 года доля хозяев подлетела с 54 % до 67 %. В абсолютном выражении объем частного жилья вырос с и миллионов единиц в 1980-м до более чем 17 миллионов сегодня³⁴.

54

Сегодня от американцев поступает около 37 миллионов заявок на вычеты вплоть до миллиона долларов, а Министерству финансов это влетает в 76 миллиардов долларов.

Вплоть до 1980-х государство помогало гражданам занимать деньги и приобретать дома в собственность, а те с удовольствием принимали помощь. Конец шестидесятых и следующее десятилетие – райское время для желающих взять кредит: инфляция обогнала процентные ставки, так что задолженность в реальном выражении пошла вниз вместе с процентными выплатами. В середине семидесятых покупатели на американском рынке недвижимости предвидели инфляцию в 12 % к 1980 году, а ипотечные заимодатели как ни в чем не бывало предлагали кредиты под 9 % годовых или дешевле³⁵. В какой-то момент кредиторы просто-напросто доплачивали тем, кто одалживал у них деньги. За шестнадцать лет (1963–1979) цены на недвижимость утроились, тогда как потребительские цены выросли всего в 2,5 раза. Спектакль завершился неожиданной развязкой. Одной рукой правительства клялись в верности идеалам “демократии домохозяев”, другой – умоляли цены замереть на месте, ну или расти медленно. И подкрепляли свои молитвы, потихоньку повышая ставку процента. Итогом столь продуманной политики явился один из величайших взлетов рынка недвижимости за всю его историю, обернувшийся не менее потрясающим падением.

От ссудно-сберегательного кризиса к субстандартным ипотекам

Вдоль федеральной трассы номер 30 неподалеку от Далласа, штат Техас, тянутся километры недостроенных домов. Они, пожалуй, последние свидетели крупнейшего финансового скандала в истории Америки, махинации, которая превратила в посмешище саму идею о надежности инвестиций в недвижимость. Мы расскажем историю не столько о вложении в дома, сколько о вложении без ума.

Ссудно-сберегательные ассоциации (S&L – от Savings and Loans) – местные аналоги британских строительных ассоциаций – легли в основу американской демократии собственников. Ассоциациями, деятельность и защиту которых обеспечивало правительство, владели собственники депозитов³⁶. Всего за 0,06 % общей суммы государство гарантировало вложения до 40 тысяч долларов. С другой стороны, ассоциации имели право давать ипотеки только тем, кто покупал жилье в радиусе 50 миль от головного офиса. С 1966 года ассоциации могли платить до 5,5 % по вкладам – на четверть процента больше, чем обычные банки. В конце 1970-х годов этот неприметный сектор получил удар сначала в результате инфляции, которая в 1979 году дошла до 13,3 %, а потом пострадал из-за резкого роста учетных ставок, на который их вынудил новый глава Федеральной резервной системы Пол Волкер, снижавший объем денежной массы в попытке обуздать рост цен и зарплат. Дважды подбитый корабль пошел ко дну. Ассоциации стали терять деньги и на долгосрочных ипотеках с фиксированной ставкой (из-за инфляции), и из-за оттока депозитов к банкам – у тех не было потолка по начисляемым процентам. Администрации Картера и Рейгана пытались спасти положение с помощью налоговых послаблений и дерегуляционных мер. Они верили, что рынок сам все выправит³⁷. После принятия нового пакета законов Рейган заявил: “Я думаю, мы попали в яблочко”³⁸. Кое-кто действительно попал.

С одной стороны, ассоциации могли теперь вкладывать свои капиталы куда им заблагорассудится, а не только в долгосрочные ипотеки. Позволялось все: коммерческая недвижимость, акции, облигации. Ассоциации приступили даже к выпуску кредитных карт. С другой стороны, теперь они были вольны выплачивать сколь угодно высокие проценты по депозитам. Депозиты же остались застрахованы, причем сумма гарантии выросла в два с половиной раза – до 100 тысяч долларов. Кроме того, ассоциации получили право привлекать средства через посредников, которые объединяли депозиты поменьше и продавали гигантские сертификаты на 100 тысяч долларов³⁹. Вдруг все поняли, что владельцы ассоциаций ничем не рискуют, – экономисты в таких случаях говорят о “соблазне безответственности”⁴⁰. В дальнейшем все было так, как завещал глава Департамента ссудно-сберегательных ассоциаций Калифорнии Уильям Крофорд: “Лучший способ ограбить банк – стать его владельцем”⁴¹. Некоторые ассоциации инвестировали деньги вкладчиков в весьма сомнительные проекты. А многие попросту украли их, исходя, видимо, из того, что отсутствие регулирования означает отсутствие закона. Впереди всей страны гордо шествовал Техас.