Государство и рынок: механизмы и методы регулирования в условиях перехода к инновационному развитию

авторов Коллектив

Кроме того, существует попытка использовать АИЖК (программа «Стимул») как инструмент финансирования самого этапа строительства, а это несвойственно его деятельности (основная функция АИЖК – финансирование ипотеки, т. е. работа с готовым, построенным и сданным, жильем). В итоге, в текущей ситуации основным источником финансирования строительства массового жилья является государство, однако правительство настаивает на оптимизации расходования государственных средств и вовлечения в строительство частного капитала. Созданы специальные институты, содействующие в получении финансирования, например, Фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС). Но деятельность последнего не связана с прямым финансированием, а лишь делает более доступными земельные участки под строительство. И в любом

случае, Фонд не может решить проблемы функционирования рынка в целом.

Долговые ценные бумаги (обычные облигации), которые способны задействовать возможности квалифицированных инвесторов рынка капитала, связаны с дополнительным риском нецелевого использования полученных средств, так как они не привязаны жестко к конкретному проекту. В силу этого, учитывая текущие финансовые трудности застройщиков, их облигации не имеют инвестиционной привлекательности.

Все более актуальной становится проблема хронического дефицита инвестиционных средств у застройщиков, а значит, их дороговизны и к коррупционной составляющей в цене жилья, с одной стороны, и стагнации строительного и всех смежных рынков, с другой стороны. В этой связи предлагается использовать особый гибридный финансовый инструмент – жилищный сертификат, – как выпускаемая застройщиком путем эмиссии облигация особого вида, номинированная как в рублях, так и в «квадратных метрах». Наиболее содержательное нормативное описание данного инструмента содержится только в «Положении о выпуске и обращении жилищных сертификатов», утвержденном Указом Президента РФ № 1182 ещё 10 июня 1994 г. После внесения изменений в июле 2006 г. в закон «Об участии в долевом строительстве…» появилась достаточная законодательная база для использования данного инструмента вместо или одновременно с долевым строительством по классической схеме.

В частности, в пункте 2 статьи 1 данного закона указан способ привлечения денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом посредством выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений.

Исходя из положений данных нормативно-правовых актов, можно заключить, что жилищный сертификат – эмиссионная ценная бумага (вид облигаций), номинальная стоимость которой выражена в единицах общей площади жилья (номинальная стоимость не может быть менее 0,1 м2) и в его денежном эквиваленте, и которая предоставляет её владельцу право на приобретение в собственность квартиры в многоквартирном жилом доме, построенном за счет средств, полученных от размещения таких ценных бумаг. Сертификаты имеют индексированную номинальную стоимость и могут обмениваться на бумаги новой серии, если таковые выпущены. Собственник жилищных сертификатов, соответствующих не менее 30 % общей площади квартиры, имеет право на заключение с эмитентом договора купли-продажи. Законодательство устанавливает следующие требования к эмитенту: собственность или право аренды земельный участок, наличие разрешения на строительство, наличие проектной документации на строительство, регистрация эмитента на территории Российской Федерации.

Важно отметить, что для выпуска необходимо участие гаранта выпуска и банка-контролера, функции и задачи которых в законодательстве не содержатся (кроме упоминания о гарантии погашения сертификатов), что требует их дальнейшей разработки. Выпуск облигаций требует регистрации в ФСФР. Облигаций не может быть выпущено больше, чем кв. м конкретного проекта, а значит, невозможна двойная продажа квартир. Сделки с облигациями осуществляются без НДС.

Кроме того, ФСФР дано разъяснение, что жилищные сертификаты, как и обычные облигации, не могут быть возмещены по первому требованию – а только по истечении их срока, новацией или по оферте (что должно быть отражено в разрабатываемых при эмиссии правилах обращения). Благодаря двойственности номинала, сертификат является одновременно инструментом как фондового рынка, так и рынка строящихся

квадратных метров, что делает неограниченными возможности их размещения и обращения – на почти всех этапах жизненного цикла проекта.

Преимущества, которые дает застройщику эмиссия и обращение сертификатов: возможность привлечения финансовых средств с рынка капитала; минимизация расходов на обслуживание долга; расширение рынка сбыта за счет реализации квартир через минимальную составляющую и за счет расширения информационного поля; управление структурой и стоимостью долга в процессе обращения сертификатов на вторичном рынке; упрощение процедуры заимствований в кредитных организациях; получение кредитной истории; сохранение экономической свободы заемщика; осуществление гибкой финансовой политики и эффективного управления продажами; применение сертификата в качестве инструмента бартерных сделок, что позволяет сдерживать демпинговые цены на квадратные метры в объекте со стороны подрядчиков; использование новых моделей хеджирования внешних рисков.

Переизбыток ликвидности на фондовом рынке, очередное нагнетание «пузыря» из-за существенного превышения цен акций над реальной стоимостью активов предприятий, практически полное отсутствие новых эмиссий облигаций тех эмитентов, под выпуски которых можно рефинансироваться в Центробанке России, и инструментов, привязанных к реальным активам и позволяющим получать адекватные доходности, отсутствие инвестиционных идей среди банковского сообщества, – все это предоставляет оптимальную среду для эмиссии застройщиками жилищных сертификатов, жестко связанных с реальным (строительным) сектором.

В российской практике имеется опыт выпуска сертификатов, но до сих пор они не вышли на «целевое» использование. С 1995 по 1999 гг. жилищные сертификаты были эмитированы Администрацией Санкт-Петербурга в лице Комитета экономики и финансов на основании Положения, но из-за статуса эмитента это были по сути государственные жилищные сертификаты. В 1994 г. Инкомбанком выпускались подобные ценные бумаги (по ряду критериев они также не соответствовали Положению). В 2007–2009 гг. ЛЭК (Санкт-Петербург), Росинка (Москва), ЮСК (Краснодар) эмитировали «обновленные» жилищные сертификаты (уже с учетом изменений 214-ФЗ), но они ставили перед собой внутрикорпоративные цели, а источники финансирования остались прежними (дольщики и банки). Кроме того, в каждом случае свои причины не позволили запустить процесс обращения сертификатов. В любом случае, упомянутые компании не стремились активно использовать инвестиционный потенциал бумаг, выражающийся в привлечении средств с широкого рынка капитала и всех возможных эффектов от вторичного обращения.

Отсутствие практики вторичного обращения является основной причиной, почему данный инструмент почти не используется, несмотря на то, что ряд российских фондовых площадок высказывали заинтересованность в развитии этого инструмента. В этой связи, обсуждается возможность реализации, как минимум, первых, пилотных, но полноценных эмиссий сертификатов как частно-государственные партнерства малой формы.

Государство, по понятным причинам, не может финансировать все объекты (экономического класса), способные удовлетворить спрос со стороны населения. Тем не менее, государство (в лице субъекта федерации или специальных институтов, ответственных за жилищное строительство, таких как Фонд РЖС, Фонд ЖКХ, Оборонстрой, или банк с государственным участием) способно сформировать мнение у участников рынка капитала относительно надежности инвестирования в жилищное строительство. В этой связи предлагаются, как минимум, несколько возможных мер по участию государства, направленные на повышение привлекательности инструмента:

1. Гарантия. Она приравнивает бумаги к заимствованиям, что имеет очевидную инвестиционную привлекательность. По сути, уже отработанные или активно внедряемые на настоящий день модели (например, упомянутая программа «Стимул» АИЖК, гарантия фонда РЖС на выкуп 25 % возводимого жилья, в соответствии с требованиями Минрегиона) могут быть заменены или дополнены соответствующими моделями на базе более удобного для строящегося жилья инструмента. Предлагаемый вариант позволяет АИЖК работать в свойственной ему нише – рынке готового жилья.