Государство и рынок: механизмы и методы регулирования в условиях перехода к инновационному развитию

авторов Коллектив

2. Договор между госструктурой и застройщиком на приобретение части готовой жилой недвижимости в объекте (например, для очередников), на базе которого выпускаются сертификат. Господдержка может быть пропорциональной объёму строительства объектов «социальной нагрузки». Гарантия покупки жилья в строящемся объекте позволяет инвестору понять источник погашения жилищных сертификатов при отсутствии продаж квартир после окончания строительства.

3. Приобретение жилищных сертификатов на этапе первичного размещения, которое дает инвестору сигнал о надежности вложений в предлагаемый инструмент. С другой стороны, госструктура имеет возможность

покупки жилья по минимальной цене вследствие начального этапа строительства, а так же имеет возможность передачи сертификатов очередникам в начале строительства объекта, что позволит ускорить продвижение очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Преимущества жилищных сертификатов (по сравнению с ипотечными ценными бумагами), как и желательность господдержки для их развития нами сведены в табл. 7.6.

Таблица 7.6. Сравнение жилищных сертификатов и ипотечных ценных бумаг

Как фонд, РЖС не должен предоставлять свои услуги бесплатно, что также учитывается в предлагаемой схеме. В зависимости от принятых на себя функций по участию в проекте вознаграждение РЖС может складываться из:

1. Доходов от непосредственного инвестирования в проект посредством выкупа эмиссии или ее части (инвестор);

2. Доходов от участия в размещении эмиссии (андеррайтер);

3. Вознаграждения за предоставление гарантии (гарант выпуска);

4. Маржинальных доходов от курсовых разниц (маркет-мейкер).

У застройщиков часто возникает вопрос – почему продажа при начале строительства всех или основную часть будущих «квадратных метров» (особенно с участием государства) через эмиссию сертификатов по низкой цене в итоге должна быть выгоднее, чем легко индексируемая и контролируемая цена продаваемого кв. м по договору долевого строительства? Этому способствуют ряд факторов. Назовём наиболее существенные:

1. В первую очередь, реализация эмиссии сертификатов – это получение застройщиком, соответственно, всех или основной части денежных средств. Теоретически сразу. А в цену среднего кв. м при долевом строительстве придется закладывать существенный риск непродажи или продажи уже после завершения строительства (возможно, даже с дисконтом), который также подлежит индексации и регулярной оценке. Отсутствие гарантий сроков привлечения средств при долевом строительстве вынуждают застройщика к повышению уровня требуемой доходности;

2. Экономия на трансакционных издержках, в первую очередь, на риэлторских услугах (достаточно одного роад-шоу при эмиссии);

3. Модели ценообразования сертификатов могут быть различными: как разные транши, так и разные формулы, разрабатываемые и оформляемые в виде правил обращения могут учитывать индексируемость через вторичное обращение сертификатов на рынке. Застройщик через доверенные консультационные фирмы (обычно билль-брокеров, соорганизаторов размещения) может эффективно управлять ценой сертификатов рыночными методами – куплей-продажей, быть маркет-мейкером на рынке. При этом торговля происходит, как минимум, под контролем банка-гаранта, в рамках законодательства об эмиссионных ценных бумагах, а в случае обращения на бирже – дополнительных регулирующих органов. При реализации вторичного обращения также возможно участие государственных органов – как дополнительная гарантия.

Различие общих вариантов

участия государственных структур и многообразие возможностей (реальных опционов) для всех участников процесса по реализации их прав на этапе обращения лишний раз подчеркивают гибкость данного инструмента, его повышенную «ценность» для застройщика. Модели размещения и обращения можно адаптировать к каждому конкретному случаю, для максимального экономического эффекта от использования механизма жилищных сертификатов.

Заключение

В посткризисный период и Россия, и мир в целом столкнулись с концептуальной неопределенностью, касающейся выбора механизмов, моделей и инструментария регулирования и управления социально-экономическим развитием. Общепринятый курс на поэтапную и всё более глубокую либерализацию хозяйственной жизни, оказался неэффективным. Рассуждения об «отмирании» государства, «сворачивании» его регулирующих функций в новой экономике, как выяснилось, уже недостаточно соответствуют экономическим реалиям.

Общемировой тенденцией сегодня является усиление государственного влияния на хозяйственную жизнь через систему традиционных и вновь создаваемых управленческих структур, в том числе и межгосударственных, а также наращивание государственной собственности, особенно в ключевых отраслях. Для России эта тенденция накладывается на необходимость трансформации сложившейся экспортно-сырьевой модели развития, формирования новой, инновационной экономики. В этой связи очень актуальным становится вопрос поиска и обоснования наиболее эффективного инструментария взаимодействия государства и рынка в изменившихся условиях.

То есть достаточно известная теоретическая проблема соотношения плана и рынка в современной России приобретает весьма прикладной смысл. Поискам методологии и инструментария разрешения данной проблемы и посвящены исследования, результаты которых представлены в коллективной монографии. Они затрагивают как сугубо теоретические вопросы, связанные с выявлением сущности инноваций, взаимосвязи инновационности и типа хозяйственной системы, оценке их кратко– и долгосрочных эффектов и т. д., так и прикладные проблемы, касающиеся особенностей инновационного развития отраслей, регионов, отдельных фирм, систем образования здравоохранения и др.

Какой должна быть экономика нашей страны в XXI веке? Говоря о магистральном направлении развития, его суть кратко можно выразить следующим образом – это социально-ориентированная экономическая система инновационного типа. Более сложный вопрос: Как обеспечить эффективное движение в данном направлении? При ответе на него нами была исследована эволюция хозяйственной системы, оценены возможности дальнейшего инновационного развития как на основе рыночной саморегуляции, так и планового управления, в том числе основанного на применении современных информационно-коммуникационных технологий.

Исследование позволяет сделать вывод, что оптимальным является подход, базирующийся на комбинировании планового и рыночного инструментария воздействия на хозяйственные процессы с целью придания им требуемого качества, обеспечения прогрессивного развития страны. В данной монографии и содержится поиск ответов на эти и многие другие, сопряженные, вопросы. В некоторых главах и параграфах нашей работы данные проблемы рассматривались пока только на уровне понимания и осмысления проблем, а не их окончательного разрешения.