Инвестиции в недвижимость
Шрифт:
За долгие годы, в течение которых я обучал людей, как разбогатеть, вкладывая деньги в недвижимость, мне, пожалуй, чаще всего приходилось слышать следующее возражение: «Но у меня нет денег, чтобы начать». Такое ошибочное понимание инвестирования удерживает очень многих людей от реализации своей мечты.
Возьмите на заметку
К неудаче ведет отсутствие амбиций, а не денег.
Я бы тоже мог быть одним из таких людей, но произошли события, которые навсегда изменили мою жизнь. После окончания колледжа я начал работать в секторе частного бизнеса – сначала восемь лет на одну компанию, а потом восемнадцать месяцев на другую.
Изо всех
Насчет кредита дело осложнялось еще и воспитанием, полученным в консервативной семье, где родители постоянно внушали мне: «Никогда не бери в долг, если только не собираешься покупать себе дом. Всегда рассчитывай только на те деньги, что у тебя есть». А поскольку все деньги, которые я выручил от продажи прежних домов, были вложены в покупку более дорогого жилья, мне надо было найти какой-то другой источник доходов, чтобы содержать семью, погашать ипотечный кредит и оплачивать повседневные нужды.
Поэтому я решил стать инвестором в недвижимость. Я снова взялся за учебу, начал посещать семинары, читать литературу и штудировать учебные курсы. Я вступал в контакты с другими инвесторами и брокерами, которые могли чему-то научить меня. К счастью, я очень быстро понял, что для успешных инвестиций в недвижимость совсем необязательно иметь кучу денег и располагать неограниченным кредитом. На самом деле инвестору надо только овладеть проверенными временем приемами, позволяющими вкладывать в дело чужие деньги.
Если задуматься, то этот принцип постоянно используется в бизнесе, только каждый раз называется по-разному. Когда крупная корпорация переходит из рук в руки, то это зачастую становится результатом так называемого «леверажного выкупа». По сути это попросту означает, что покупатели применяют эффект финансового рычага вместо того, чтобы выкладывать собственные средства. Другими словами, они пользуются для этого чужими деньгами. А можете ли и вы воспользоваться этим методом? Конечно! Единственное различие между леверажным выкупом крупного предприятия и приобретением жилого дома на одну семью за чужие деньги заключается в количестве этих денег.
Возьмите на заметку
Основной принцип бизнеса – использование чужих денег.
Вы можете спросить: «А у кого же взять эти деньги?» Вопрос вполне законный, и я постараюсь дать на него несколько ответов. Все зависит от творческого подхода к различным ситуациям. В одних случаях можно, к примеру, использовать деньги продавца, в других – деньги партнеров, в третьих – привлекать к делу инвесторов.
Способы, которыми я хочу с вами поделиться, прошли испытание временем и могут применяться в условиях высоких и низких банковских учетных ставок, на рынках, испытывающих экономический подъем (как в 2003–2005 годах) или спад (как в 2008–2009 годах). У каждого инвестора есть свои конкретные цели и обстоятельства, каждый из них располагает различными знаниями и навыками, да и любой объект недвижимости по-своему уникален и имеет какие-то особенности.
Продавец сам может профинансировать вашу покупку
Один из самых очевидных источников финансирования при покупке недвижимости – это ее владелец. В конце концов, кто больше его заинтересован в том, чтобы сделка состоялась? Продавец может ответить согласием или отказом на ваши вопросы: «Готовы ли вы финансировать покупку?» или «Согласны ли вы принять долговое обязательство?»
Возьмите на заметку
Никогда не забывайте, что продавец больше всех заинтересован в том, чтобы сделка состоялась.
В зависимости от того, насколько мотивирован продавец, он может весьма заинтересованно отнестись к идее финансирования сделки в ответ на ваше согласие уплатить запрашиваемую цену.
Итак, все дело в мотивации. Мотивация налицо, если продавец хочет не просто продать недвижимость, а продать ее срочно. У него нет ни времени, ни терпения, чтобы осуществить сделку «традиционным» путем, то есть выставить недвижимость на продажу, дождаться появления покупателя, поторговаться с ним о цене. Весь этот процесс способен занять несколько месяцев. Мотивация у продавца может возникнуть по самым разным причинам, включая развод, грозящую конфискацию дома за неуплату кредита, смену места работы и даже смерть кого-то из близких. Ему в подобных случаях просто не терпится переехать на новое место.
Подходя к таким ситуациям творчески, вы можете добиться того, чтобы обе стороны – и продавец, и покупатель – остались в выигрыше.
Существует много способов убедить продавца профинансировать сделку. Вы можете спросить его:
• не согласится ли он принять вместо начального платежа долговое обязательство (в этом случае вы, к примеру, получаете 70 процентов от стоимости недвижимости в виде кредита или от партнеров, а на оставшиеся 30 процентов выписываете продавцу ипотечное обязательство, обеспеченное залогом собственности);
• не согласится ли он дать вам кредит на ремонтные работы после завершения сделки (например, он может выдать вам ссуду в размере 5 тысяч долларов на починку крыши и приобретение новых ковровых покрытий);
• не согласится ли он на аренду недвижимости с правом выкупа или на земельный контракт (об этих понятиях мы поговорим чуть позже);
• не согласится ли он на скидку взамен за оказанные услуги.
Главное – не стесняться спрашивать!
Возможно, поначалу вам будет неловко просить продавца о помощи в финансировании покупки его же недвижимости, но со временем неловкость пройдет. Вы будете чувствовать себя более уверенно и сможете объяснить продавцу обоюдную выгоду такого подхода к сделке. И это только начало. Единственное, что может ограничивать вас в поисках решений подобных проблем, это нехватка творческого воображения.
Использование этих инструментов поможет вам и в будущем, когда вы сами станете продавцом.