Инвестиции в недвижимость
Шрифт:
Сама недвижимость может стать источником финансирования
Любая недвижимость имеет какую-то ценность. Она заключается не только в текущей стоимости строения и земельного участка, но включает в себя и множество других факторов. Деревья и минеральные ресурсы также имеют свою стоимость. Ничейный участок земли по соседству или мебель, оставленная в доме предыдущим владельцем, тоже могут стать источником денежных средств.
Возьмите на заметку
Онлайновые оценочные услуги и даже сравнительные рыночные анализы, проводимые профессионалами в области недвижимости, далеко не всегда включают в себя стоимость деревьев или природных ресурсов. Прежде чем приобретать
Стоимость недвижимости зачастую вычисляется сравнительным методом, то есть путем выяснения, по какой цене продавались или покупались аналогичные здания по соседству. Вы можете собрать эту информацию самостоятельно или обратиться за помощью к риэлтору.
Некоторое время назад я купил жилой дом на сорок восемь квартир, затратив на покупку очень мало собственных денег. Впоследствии я преобразовал его в кондоминиум и распродал квартиры среди индивидуальных инвесторов, выручив за эту операцию почти в два раза больше, чем изначально стоил дом. Назначение недвижимости не изменилось, но зато изменилась юридическая форма собственности, что принесло мне громадную прибыль.
Инвесторы всегда заинтересованы в приобретении недвижимости
Людям не составляет проблем вложить свои деньги в фондовый рынок. Однако это может быть связано с риском, и, кроме того, не всегда понятно, какие именно акции надо покупать. Если вы приобретаете жилой дом для сдачи квартир внаем, то можете с достаточной долей уверенности прикинуть, каков будет уровень квартплаты и какие расходы вас ожидают. Но если вы купили акции, то нередко случается так, что их цена за ночь снижается в два раза, а дивиденды вдруг перестают выплачиваться. Инвестиции в недвижимость в этом отношении более безопасны. Кроме того, вы сами убедитесь, что вкладывать деньги в недвижимость становится все легче по мере того, как вы покупаете все больше объектов. Видя, как растет ваше богатство, друзья и знакомые все чаще высказывают желание поучаствовать вместе с вами в очередной сделке. Когда у инвесторов нет времени, но есть свободные деньги, они с удовольствием ссужают их в расчете на будущие доходы, в том числе и получаемые при перепродаже недвижимости.
Где найти инвесторов? Поищите в местных газетах или в интернете рубрику «Денежные ссуды». Не исключено также, что кто-то из друзей, недовольных доходами от вложения денег в акции, предоставит в ваше распоряжение крупную сумму для приобретения недвижимости, оставив у себя в качестве гарантии ипотечное обязательство, обеспеченное залогом собственности. Если инвестор готов внести только часть суммы, необходимой для покупки, предварительно поинтересуйтесь, какая юридическая форма собственности его устраивает.
Лупе начала создавать себе репутацию, приобретая и модернизируя жилые дома в одном из запущенных районов своего города. Слухи о ней передавались из уст в уста, и вскоре к женщине начали обращаться инвесторы, которым хотелось большей рентабельности вложений, чем им могла дать пенсионная накопительная программа 401(k). У этих инвесторов не было времени заниматься недвижимостью, но у них были деньги, которые они готовы были вкладывать.
Партнеры готовы внести свою долю
Возможно, вы считаете, что партнер – это то же самое, что инвестор, но между ними есть принципиальное различие. Партнер – это человек, который приобретает недвижимость вместе с вами, а не просто финансирует покупку, предоставляя вам деньги.
Возьмите на заметку
Партнерство –
Где найти партнера? Для начала обратитесь к одному из родственников, который достаточно дальновиден, чтобы понять, что инвестиции в недвижимость относительно безопасны и имеют высокий потенциал доходности. Со временем у вас появится десяток или больше партнеров, в числе которых будут члены семьи, друзья и коллеги. Каждый из них будет вносить в общее дело деньги (или услуги) взамен за долю в недвижимости.
В начале своей карьеры я работал брокером по недвижимости, и самым первым моим заданием была продажа многоквартирного жилого дома. Меня долго удивляло, почему он не продается. Ведь это была, на мой взгляд, прекрасная возможность для инвестиций. Как-то раз я побывал на одном из семинаров, где речь шла о преимуществах партнерского инвестирования и о том, что совместными усилиями можно добиться того, что не удается в одиночку. От преподавателя, имевшего солидный опыт в формировании синдикатов и партнерских групп, я почерпнул несколько очень эффективных приемов и решил приобрести это здание. Я основал партнерство, в которое вошли еще два инвестора. Они внесли начальный платеж, а оставшиеся 80 процентов стоимости профинансировал сам владелец дома. Мой вклад в общее дело носил «интеллектуальный» характер. Так состоялась моя первая удачная сделка, которая стала началом карьеры инвестора, длящейся уже более четырех десятков лет.
Однако будьте осторожны: партнерство – это обоюдоострый меч. У каждого из партнеров может быть свой взгляд на ответственность, обязанности и цели, а это нередко приводит к конфликтам, которые вредят партнерским отношениям. Необходимо, чтобы все соглашения между партнерами составлялись в письменном виде. И, как всегда, в случае затруднений обязательно проконсультируйтесь с юристом.
Возьмите в долг у брокера его комиссионные. Я не шучу
Зачастую, когда недвижимость выставляется на продажу через брокера, начальный платеж составляет всего 10 процентов. Продавцу в данном случае эти наличные деньги нужны только для того, чтобы оплатить брокеру комиссию и услуги по совершению сделки.
Обычно размер брокерских комиссионных колеблется от 5 до 7 процентов. В сделках с недвижимостью участвуют, как правило, два брокера – со стороны продавца и со стороны покупателя. Если один и тот же брокер представляет в сделке интересы и продавца, и покупателя, он получает комиссионные в полном размере (и делится ими с брокерской компанией, на которую работает). Если же одни брокер выставляет недвижимость на продажу, а второй ведет дела с покупателем, то комиссионные делятся между ними.
Возьмите на заметку
Как правило, данные о продаваемой недвижимости брокер вносит в местную или региональную базу данных. К ней на платной основе имеют доступ все члены ассоциации брокеров.
Чтобы «позаимствовать» комиссионные, инвестору целесообразнее всего обращаться к брокеру, который выставляет недвижимость на продажу, поскольку у того самый большой шанс получить эти комиссионные в полном размере.
Возьмите на заметку
Лучше всего иметь дело с брокером или риэлтором, который сам является инвестором. Он разбирается в творческих методах финансирования и использования чужих денег и поэтому охотнее согласится одолжить вам свои комиссионные под залог недвижимости.