Создай свою ферму. Авторитетное руководство, как стать устойчивым фермером 21 века
Шрифт:
Если вы решили, что вам просто нужно купить свою землю, вы должны разработать стратегию, как уплатить как можно меньше за хорошую площадь. Это смена парадигмы двадцать первого века.
Напомним, что тысячи и тысячи других фермеров приобрели свою собственность в результате передачи земли или по наследству. Это ставит вас в невыгодное положение с самого начала. А если вы занимаетесь деньгами, вдобавок вам придется платить долги.
С учетом всего этого, вот список стратегий приобретения сельскохозяйственных угодий, которые вы, возможно, не рассматривали, - способы, которые могут помочь
Специальные займы
Если вы по-прежнему настаиваете на покупке земли, залезая в долги - и, чтобы быть предельно ясным, для нового фермера покупка земли за счет долга - наш наименее рекомендуемый вариант - тогда вам понадобится специальный вид кредита, специально предназначенный для сельского хозяйства. Сделайте себе одолжение и избегайте обычных банков по двум важным причинам.
Во-первых, даже если коммерческий кредитор готов одолжить кэш, большинство банков ориентированы на крупные, товарные фермы с предсказуемым годовым доходом. Обычно это крупные фермы с гарантированными субсидиями от государства или рыночными акциями.
Во-вторых, специальные федеральные программы кредитования уже существуют для новых и недостаточно обслуживаемых (женщин, ветеранов, меньшинства) фермеров, а также для частных кредиторов, специализирующихся на сельскохозяйственных займах. Всегда используйте все возможные преимущества.
Федеральные ссуды, часто предоставляемые через Агентство сельскохозяйственных услуг (FSA), предлагают широкий спектр вариантов финансирования: ссуды для хозяйственной деятельности, микрокредиты, ссуды для молодежи, ссуды фермерам и владельцам ранчо, меньшинствам и женщинам, а также ссуды начинающим фермерам и владельцам ранчо.
С момента своего создания в 1930 году FSA предоставило займы на сумму более 60 миллиардов долларов более чем 3,7 миллионам фермеров.
Кроме того, появляются новые частные компании, которые уделяют особое внимание сельскохозяйственным займам для новых и опытных фермеров. Одним из первых приверженцев этой области является AgAmerica, которая предлагает долгосрочное финансирование с фиксированной ставкой для всех размеров и типов ферм, включая земли, предназначенные для лесного хозяйства, агротуризма и даже солнечных и ветряных ферм. (См. «Фермерские сайты и подкасты» на странице 240.)
Благотворительные организации
Если пойти еще дальше, наблюдается рост корпоративного «социально ответственного инвестирования», при котором внешний капитал используется для финансирования инициатив в области устойчивого и органического земледелия.
Лидирует группа под названием Iroquois Valley Farms, которая привлекает частный капитал для покупки сельхозугодий, а затем дает фермерам возможность получить эту землю в аренду с правом собственности или напрямую финансировать ипотеку.
С философской точки зрения земля рассматривается как «скот», и ее владельцы становятся частью полного членства. Аналогичным образом Dirt Capital Partners способствует как передаче сельскохозяйственных угодий, так и долгосрочным договорам аренды с существующими фермами, работая с новыми фермерами на пути к владению ими.
Краудсорсинг - еще один способ получить финансирование благодаря доброй воле сообщества. С 2010 года я наблюдал, как десятки новых фермеров успешно запускают Kickstarter и аналогичные кампании для привлечения капитала от населения.
Этот метод может помочь в финансировании всего, от оборудования и инфраструктуры до покупки сельхозугодий. При правильной подаче (например, предлагая членам сообщества стимул к участию, например пятилетнюю цену со скидкой на свежие продукты), ваша кампания не только укрепит репутацию, но и одновременно инвестирует в ваших постоянных клиентов. Беспроигрышный вариант.
Консервация природных угодий
Для больших площадей появляются природоохранные сервитуты (ограниченное право пользования чужой вещью в земельных отношениях). Консервация сервитута происходит, когда землевладелец отказывается от права строить дополнительные дома на своем участке, обменивая это на значительно сниженный налог - и часто единовременную денежную выплату либо от правительства, либо от сторонней природоохранной организации.
С философской точки зрения, большинство этих землевладельцев хотят, чтобы участок оставался незастроенным на неограниченный срок (контракты часто заключаются на сто лет), таким образом гарантируя большие чистые участки земли, без вторгающейся застройки.
Серая – государственная земля, зеленая – законсервированная сервитутом
Это быстрорастущее явление, и мы считаем, что расширение предложения в конечном итоге создаст ценовое преимущество для фермеров.
Из-за неспособности будущего владельца строить дома на участке - включая последующие поколения, которые могут унаследовать землю - возможности, выходящие за рамки сельскохозяйственного использования, ограничены.
Таким образом, по мере того, как на рынке появляется все больше и больше таких объектов, возможно, что их стоимость начнет падать по сравнению с окружающим рынком земли. Здесь есть ирония, потому что соседняя недвижимость обычно растет в цене из-за близости законсервированного участка природы; похоже, что все хотят жить рядом с фермой, а не в одиночку!
За этой ситуацией стоит следить, особенно в пригородах с их встроенным доступом к местной клиентской базе.
Еще один умный способ использовать эту систему - тщательно структурировать сделку, при которой земля сначала покупается, а затем быстро превращается в платный сервитут. Как упоминалось выше, как государственные учреждения, так и некоммерческие группы иногда предлагают значительную сумму для компенсации прав на застройку, и эти денежные выплаты часто могут составлять 30 процентов оценочной стоимости земли.